수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 19층 1913호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부 소유자는 권수경이며, 2022.03.21 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 162,346,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 127,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.

표면적인 숫자만 보면 감정가 164,000,000원에서 두 번 유찰돼 80,360,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “49%니까 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 실거래 자료가 없기 때문에 시세 대비 가격우위를 확인할 수 없고, 현황조사에는 실제 임차·점유자 16명이 등장합니다. 금전적 인수는 0원으로 계산되더라도 점유관계 확인과 인도 절차는 별개의 실무 리스크입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 하지만 ‘민간임대주택등기’는 확인

말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 127,000,000원)입니다. 이후의 주식회사인천저축은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 국의 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 피티골드제삼차주식회사 근저당과 앤드제일차주식회사 근저당은 이미 말소됐습니다.

임차인·점유 현황 — 실제 임차인 16명

현황조사 등에 나타난 실제 임차·점유자는 총 16명입니다. 가장 이른 전입은 홍승우의 2022.04.07로, 말소기준일 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입일을 기준으로 16명 모두 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능 범위는 확정할 수 없습니다.

배당요구 접수가 확인되는 사람은 이효림(2024.11.15), 임수현(2024.12.04), 정서원(2025.01.23)입니다. 보증금이 확인되지 않는 만큼 이들의 실제 배당액과 다른 점유자의 최우선변제 가능 금액은 현재 배당추정과 달라질 수 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,252,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 39,376,400원(감정가 24%)입니다.

그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고 사건 분류는 근린시설이며, 이미 2회 유찰된 만큼 환금성과 실제 매수수요는 보수적으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,846,480원을 제외한 78,513,520원이 선순위 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권 미배당은 28,187,329,917원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 구성된 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 지하6층·지상27층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선에 접합니다.
• 토지·용도. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 철도보호지구와 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 허가구역 표기. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2023.06.21~2026.06.20로 기재돼 있으며, 해당 기재기간은 매각기일 2026.09.15보다 앞서 종료됩니다.
• 물적 하자 표기. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사돼 있습니다.
• 환금성. 이미 2회 유찰됐고 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 말소기준과 같은 날 더 이른 접수번호로 등기돼 있습니다. 매각 후 말소·존속 및 임대 관련 의무의 처리 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
• 16명 점유관계 확인. 전입일 기준 대항력은 없지만 실제 점유자는 별개입니다. 현장 점유자, 호실 사용관계, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 16명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 현재 배당표는 이 부분을 반영하지 않았습니다.
• 배당요구자 확인. 이효림·임수현·정서원의 배당요구 접수가 확인됩니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가 80,360,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세 비교가 없습니다. 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상의 민간임대주택 표기까지 함께 확인해 실제 사용·임대 구조를 점검하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 등기에는 국의 압류가 존재하고 현재 배당추정은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리는 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이고, 조사된 16명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인의 금전 인수는 0원입니다.

반면 확인할 항목도 선명합니다. 실제 점유·임차인이 16명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당의 최종 형태는 아직 고정할 수 없습니다. 더구나 말소기준 근저당보다 같은 날 먼저 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 여기에 2회 유찰, 업무시설(오피스텔) 이용, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 금전 인수는 낮지만, 점유·용도·민간임대등기와 가격검증 난도는 높은 편으로 보는 것이 맞습니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 원문 확인과 실제 점유관계가 입찰 판단의 중심입니다.