수원지방법원 2024타경4856. 평택시 경기대로 945에 위치한 평택고덕아이파크 102동 12층 1212호로, 공부상 소재지는 경기도 평택시 장당동 154입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 토지는 준주거지역의 상업용지로 평가됐습니다. 현재 회차의 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%입니다.
권리관계에서는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 127,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 국의 압류, 인천저축은행 경매개시결정, 서울보증보험의 가압류 등이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 2021.11.25. 소유권보존 신탁 등기가 있었고 현재는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 12층1212호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 등기상 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 · 평택고덕아이파크 제102동 · [도로명주소] 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권수경 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 인천저축은행 / 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.07.16 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 2022.03.21 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.03.21. 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 127,000,000원이고, 해당 권리 이후 설정·등기된 권리 중 경매로 소멸하는 권리는 중소기업은행 가압류 228,843,437원, 국의 압류, 주식회사 인천저축은행 경매개시결정, 국의 추가 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류 26,950,000,000원, 그리고 을구 4번 인천저축은행 근저당권 960,000,000원입니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력 없음으로 조사되나 보증금은 미상
현황조사상 확인된 사람은 16명입니다. 모두 전입신고가 2022.03.21. 말소기준권리 이후라 조사표에는 대항력 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금은 모두 미상이고, 임차권 관련 확정일자도 확인되지 않아 개별 임대차관계는 매각물건명세서와 원본 서류로 재확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 비고 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,846,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 78,513,520원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상 매각가는 80,360,000원입니다. 집행비용 추정 1,846,480원을 제외하면 서울축산업협동조합 근저당에 78,513,520원이 배당되고, 나머지 채권에는 배당이 발생하지 않는 시나리오입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 평택시 지제동 소재 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주변은 상업 및 업무용 부동산과 공장 등이 혼재한 국도변 상업지역입니다. 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 지면이 평탄한 가로장방형이며, 도로는 중로각지에 접합니다. 북측·남측으로 약 15미터 내외, 서측으로 약 10미터 내외, 동측으로 약 35미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 장당지구 지구단위계획구역에 속합니다. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있고, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 현황. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 80,360,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 추가 유찰 시나리오가 34%·24%까지 제시되어 있으므로 회차별 상한을 따로 설정하는 것이 좋습니다.
- 임차 조사. 조사대상 16명 모두 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 기재됐지만, 보증금은 미상입니다. 특히 배당요구가 접수된 임수현·정서원·이효림의 관련 서류를 우선 확인해야 합니다.
- 권리 소멸. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 담보·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
- 관리·인도. 업무시설(오피스텔) 이용 상태이고 임대내역은 미상으로 평가됐으므로 실제 점유현황과 관리비·인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2023.6.21.~2026.6.20.으로 기재되어 있으므로 매각 시점의 적용 여부와 실제 절차는 원본 서류 및 관련 기관 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰로 가격은 내려왔지만, 임차조사는 끝까지 확인”
이 물건의 가장 눈에 띄는 변화는 가격입니다. 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가의 49%까지 떨어졌고, 추가 유찰 시 56,252,000원과 39,376,400원의 시나리오도 제시되어 있습니다. 권리 측면에서는 2022.03.21. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현황조사상 16명의 점유·전입자가 있고 모두 보증금이 미상이라는 점은 반드시 확인해야 합니다. 특히 세 명은 배당요구가 접수되어 있습니다. 현재 회차의 가격 메리트는 분명하지만, 실제 임대차관계와 매각물건명세서 보완 여부를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
