수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 26층 2605호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 전정미이며 등기상 거래가액은 165,497,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.04.11 설정된 우리은행 근저당권 144,305,280원입니다. 그 뒤 설정된 인천저축은행 근저당권 960,000,000원, 농협은행 가압류 200,096,721원, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 먼저 전입한 홍승우입니다. 전입일은 2022.04.07로 말소기준일 2022.04.11보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 단계에서 대항력과 인수금액을 확정적으로 계산할 수 없습니다. 보증금 미배당분이 존재한다면 실제 취득비용은 낙찰대금 + 인수금액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요

또한 2022.04.11에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 우리은행 근저당과 같은 날 접수됐고 접수번호는 14347, 우리은행 근저당은 14358입니다. 매각 후 처리와 현재 효력은 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 홍승우만 선순위 가능성

홍승우를 제외한 전입자들은 말소기준권리 이후 전입으로 조사돼 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 홍승우는 선순위 전입이어서 별도 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 확인되기 전에는 현재 최저가 81,340,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 낙폭 자체는 크지만, 이 사건에서는 최근 실거래 시세를 기준으로 한 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 선순위 근저당에도 부족합니다. 채권자 총 미배당액은 1,224,926,121원입니다. 이 배당 계산은 임차보증금의 실제 우선순위와 홍승우의 인수 가능 금액이 확정되기 전의 계산이므로, 이를 근거로 매수인 인수가 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하고, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 형성된 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이므로 아파트로 가정해 수요나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
• 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교가 불가능하므로 현 최저가의 시장 대비 할인 정도를 수치로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 홍승우 임대차 원본 확인. 2022.04.07 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 인수되는 미배당 보증금이 확인되면 최저가 81,340,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.11 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 49% 할인율 과신 금지. 실거래 시세가 확인되지 않는 상태이므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 신청채권자 배당 구조. 현재 회차에서는 선순위 우리은행 배당만으로 매각대금이 소진돼 인천저축은행과 농협은행의 예상배당은 0원입니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용으로 나타나므로 실제 사용·임대현황과 해당 호실의 공부상 용도를 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 및 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 선순위 임차 확인이 먼저”

이 물건은 두 번 유찰돼 감정가 166,000,000원에서 최저가 81,340,000원까지 내려왔습니다. 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조가 단순해 보이지만, 2022.04.07 전입한 홍승우가 말소기준권리보다 앞선다는 사실이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

또 최근 실거래 시세를 기준으로 현재 가격을 검증할 수 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리도 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 “가격은 크게 내려왔지만 권리 확정 전 입찰은 위험”한 유형입니다. 선순위 임차관계의 보증금과 배당 여부가 확인된 뒤에야 실제 취득비용을 계산하고 입찰가를 판단할 수 있습니다.