수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 소재 야긴의 2층 201호입니다. 물건종류는 다세대로 표시되어 있으며, 감정평가상 건물은 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 외형적으로는 할인 폭이 커 보이지만, 임차관계와 시세를 확인하지 않고 단순히 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 되는 사건입니다.

특히 등기부상 권리와 실제 점유자의 권리를 분리해서 살펴야 합니다. 하나은행의 과거 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되지만, 임차인 조사명단에는 여러 명의 전입자가 등장합니다. 이들의 보증금, 확정일자, 점유 범위 및 201호와의 관계가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 종전 근저당은 말소, 임차인 인수는 별개

2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권은 채권최고액 1,860,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으므로 살아 있는 선순위 근저당으로 계산해서는 안 됩니다.

경매개시결정은 2024.12.03 접수된 하나은행의 임의경매입니다. 제공된 말소기준 판정 역시 이 경매개시결정을 기준으로 표시합니다. 다만 경매신청권의 원인과 기존 근저당의 말소 경위, 실제 권리관계는 원본 서류와 대조해야 합니다.

그 이후 주택도시보증공사와 신한은행의 가압류, 수원시·서울특별시·국세 관련 압류가 순차적으로 등기되었습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 세금 배당 우선순위 및 임차인에게 지급되지 않은 보증금의 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 조사명단 26명, 인수액 미확정

현황조사 등에 기재된 인물은 총 26명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 보증기관 신고를 별도 임차인으로 중복 가산한 수치는 아닙니다.

다만 이 명단만으로 26명 모두가 경매 대상인 201호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 건물은 24개 호실 규모이며, 각 인물의 점유 부분도 특정되어 있지 않습니다. 201호의 실제 임차인 수, 계약 관계, 보증금 및 대항력은 개별 확인이 필요합니다.

대항력 가능·미상: 전입신고 이력은 확인되지만 실제 점유, 경매 대상 호실과의 관계 및 법적 대항요건을 확정하지 못한 상태입니다. 우선변제권과 매수인 승계 여부 역시 보증금·확정일자·배당 결과 등을 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%는 시세 할인이 아니다

감정가 415,300,000원에 대해 현재 최저가는 203,497,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가 대비 49% 수준으로 내려온 상태입니다.

그러나 야긴의 거래 통계에는 개별 매매가격이 확인되지 않으며, 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,497,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가를 기준으로 작성된 단순 예상배당입니다. 임차인 배당, 국세·지방세의 실제 우선순위, 신청채권자의 배당 가능액 등을 확정한 최종 배당표가 아닙니다.

단순 배당 계산에서 집행비용은 3,648,958원, 주택도시보증공사 예상배당은 199,848,042원입니다. 신한은행 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

가압류 채권 합계는 653,480,943원, 예상배당 합계는 199,848,042원, 미배당액은 453,632,901원입니다. 이 미배당액은 해당 채권들의 배당 부족분이지 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수금 증가를 함께 봐야 한다

단순 배당 시나리오상 유찰이 진행될수록 매각대금은 감소하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

매수인의 실질취득금액은 별도로 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 본건은 보증금과 실제 대항력 여부가 미확정이므로 어느 회차에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 급배수·위생·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 건물입니다. 경매 대상인 개별 201호의 정확한 용도와 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 정방형 평지이며 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 공부상 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 24세대 규모이고 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 비교 가능한 최근 실거래와 실제 낙찰가격이 확인되지 않으므로 거래 유동성과 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 실제 점유자 특정. 조사명단 26명 중 경매 대상 호실의 실제 임차인과 다른 호실의 전입자를 구분해야 합니다. 임차인 수를 단순히 26명으로 확정해서는 안 됩니다.
• 임대차계약서 확인. 실제 201호 임차인의 보증금, 계약기간, 확정일자, 점유 개시 및 전입 내역을 대조해야 합니다.
• 대항력·배당 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 점유요건과 권리순위를 확인해야 합니다. 배당요구를 한 임차인도 전액 변제 여부에 따라 인수 위험이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득금액 재산정. 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더해 비교해야 합니다. 미확정 보증금을 0원으로 처리하지 않아야 합니다.
• 기존 근저당 말소 경위. 하나은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 임의경매 신청권의 근거와 말소 경위는 등기부 및 경매기록으로 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건에 대한 체납액과 당해세 해당 여부, 배당순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2023.10.27 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록 상태, 임대의무 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 개별 201호의 상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 명도. 관리비 체납 내역, 공용부분 부담, 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역 및 최신 매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미확정 보증금

수원 인계동 야긴 201호는 감정가 415,300,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 203,497,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인 폭을 그대로 투자수익 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.

등기부상 종전 하나은행 근저당은 이미 말소되어 있지만, 임차인 조사명단 26명 중 경매 대상 201호와 관련된 실제 임차인을 구분하지 못했고 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 때문에 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금과 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

더구나 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 국세·지방세 압류와 민간임대주택등기 역시 추가 검토 대상입니다.

결론은 가격 메리트 판단 보류입니다. 실제 201호 임차인과 보증금, 배당순위, 매수인 인수액을 먼저 확인하고 실질취득금액을 산정한 다음 최근 실거래와 비교해야 합니다. 단순히 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 안전하거나 저렴한 경매물건으로 판단할 수 없습니다.