수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청역 북서측 인근의 ‘야긴’ 305호입니다. 공부상 다세대이고, 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 191,300,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 93,737,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 인수보증금을 합친 실질취득가로 봐야 합니다.

현재 등기상 2017년 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 있고, 이 사건의 말소기준은 2024.12.03. 임의경매개시결정입니다. 황선주는 2023.09.21. 전입, 2023.08.30. 확정일자를 갖고 보증금 160,000,000원을 신고했으며 배당요구도 했습니다. 현재 예상배당에서는 91,649,734원만 배당되고, 나머지 68,350,266원이 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

등기상 이미 말소된 2017년 하나은행 근저당권 대신, 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.03. 경매개시결정입니다. 이후 주택도시보증공사·신한은행 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류, 2025.08.20. 황선주 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 등기 자체가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 26명, 25명은 보증금 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 26명은 모두 실제 임차인 또는 전입자로 집계됩니다. 황선주를 제외한 25명은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 중요하다

이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차에서 황선주만 반영한 실질취득은 93,737,000원 + 68,350,266원 = 162,087,266원입니다.

더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 3회 유찰 시 매각가는 65,615,899원으로 내려가지만 황선주 미배당 인수액은 95,965,187원으로 늘어 두 금액을 합치면 161,581,086원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 45,931,129원과 인수액 115,295,631원을 합하면 161,226,760원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 같은 보증금의 미배당 인수가 늘어 실질취득 총액이 크게 내려가지 않는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,737,000원 가정)

현재 예상배당에서 황선주 미배당액은 68,350,266원입니다. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감되어 황선주 실제 배당액이 더 줄 수 있고, 그 경우 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다. 다른 임차인 25명의 보증금도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 민간임대주택등기와 후순위 권리

2023.10.27.에는 이 주택에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 표시입니다. 이 등기는 말소기준인 2024.12.03.보다 앞서므로 입찰 전 현행 등록상태와 매각 후 효력을 원문과 관계기관 기준으로 확인할 필요가 있습니다.

말소기준 이후에는 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시·국의 압류, 황선주 임차권등기가 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 세금의 실제 배당순위와 선순위 임차인의 보증금 승계는 별개로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 규모. ‘야긴’은 24세대이며 사용승인일은 2017.04.24.입니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
• 도로. 남동측 약 8m 내외 포장도로와 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시가 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 황선주 인수액 재확인. 현재 계산은 68,350,266원이지만 세금 우선배당이 반영되면 증가할 수 있습니다.
• 25명 전입자의 보증금 확인. 확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부가 아직 확정되지 않았습니다.
• 실질취득가로 계산. 현재 최저가 93,737,000원만 보지 말고, 확인되는 인수액을 모두 더한 금액을 취득원가로 보아야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 황선주 인수액이 증가해 실질취득 총액은 크게 줄지 않습니다.
• 세금 배당순위 확인. 수원시·서울특별시·수원세무서·동수원세무서 관련 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태 확인. 2023.10.27. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 실거래 별도 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “최저가 49%”보다 보증금 승계가 먼저다

이 사건은 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 실제 구조는 정반대에 가깝습니다. 황선주 보증금 160,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차에서는 68,350,266원이 미배당되어 매수인에게 넘어가고, 최저가와 합친 실질취득은 162,087,266원입니다.

3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 황선주 인수액이 함께 늘어 실질취득 총액은 약 161,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 황선주 외 25명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 68,350,266원이 최종 인수액이라고 볼 수도 없습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 모든 선순위 전입자의 보증금과 배당관계를 확정하는 것입니다.