수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동의 다세대 물건으로, 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가 202,200,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,078,000원입니다. 숫자만 보면 절반 수준까지 떨어졌지만 이 사건은 단순한 할인형 경매가 아닙니다. 현황조사에 이름이 확인되는 실제 임차인이 26명이고, 전입일은 2017.05.29부터 2024.05.16까지 모두 권리판정 기준일 2024.12.03보다 앞섭니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “전입일이 빠르다”는 사정만으로 대항력 있음 또는 인수액 0원이라고 단정하면 안 됩니다. 각 임차인의 실제 점유관계, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당액을 확인해야 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 있습니다. 현재 단계에서 실질취득액은 최저가 99,078,000원 + 배당되지 않고 승계되는 임차보증금의 구조로 열어 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 이용 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 202,200,000원 / 99,078,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 민간임대주택등기 | 2023.10.27 민간임대주택등기 |
| 등기 발급일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인 26명
등기상 2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 제공된 권리판정상 기준은 2024.12.03 임의경매개시결정이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류와 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 임차인 26명은 모두 그 기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 26명, 보증금·확정일자 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 26명 모두 실제 임차인으로 집계합니다. 전입일은 전부 2024.12.03보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계를 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 임차인은 11명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마아미 | 2017.05.29 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 2024.12.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김준혁 | 2023.12.15 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가 99,078,000원은 감정가 202,200,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%가 표시돼 있습니다.
더 중요한 점은 임차보증금 인수액 자체가 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 실질취득액은 현재 최저가에 미배당·승계 임차보증금이 더해질 수 있는 구조이므로, 임차인별 보증금을 확정한 뒤에야 가격 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,183,404원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 96,894,596원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 653,480,943원 중 96,894,596원이 배당되고, 556,586,347원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 토지. 중심상업지역의 정방형 평지이며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 하자 표시. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. ‘야긴’ 24세대, 준공일 2017.04.24로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 26명 보증금 확인이 최우선. 각 임차인의 임대차계약서상 보증금과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 배당순위를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·배당액 대조. 배당요구가 확인된 11명을 포함해 각 임차인의 실제 배당 여부와 잔존보증금을 확인해야 합니다.
- 기준일 이전 전입 주의. 26명 모두 2024.12.03보다 전입일이 빠르므로 단순 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 원본 등기와 관련 효력을 매각 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 세액을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 판단 금지. 최근 실거래 자료가 없고 임차보증금 인수액도 미상이라 99,078,000원만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 계산할 것은 인수액
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 202,200,000원에서 최저가 99,078,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 26명의 전입일이 모두 2024.12.03보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 미배당 보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 실질취득액은 99,078,000원으로 고정되지 않습니다. 임차인별 보증금과 배당 결과를 확정해 매수인이 떠안을 잔액을 계산한 뒤, 그 금액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않는 만큼 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 미확정 임차보증금이 훨씬 중요한 사건입니다.
