수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청역 북서측 인근의 6층 604호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 감정가 169,700,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 83,153,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 할인율보다 임차인 권리관계가 먼저입니다.
등기에는 2017.05.08 하나은행 근저당권 1,860,000,000원이 있었지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현 권리분석의 말소기준은 2024.12.03 하나은행 임의경매개시결정입니다. 그런데 현황조사상 임차인 26명의 전입일이 모두 이 날짜보다 빠릅니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만 보고 일률적으로 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중 · 8층 건물 중 6층 |
| 단지 / 규모 | 야긴 · 24세대 · 2017.04.24 준공 |
| 소유자 | 김회만 (2017.10.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 169,700,000원 / 83,153,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인군이 핵심
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.12.03입니다. 그보다 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류 및 세금 압류의 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 배당 순서에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 26명, 배당요구 확인 11명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 | 2024.12.27 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
배당요구가 확인되는 임차인은 양현철·황선주·임태근·고유리·성환진·홍샘물·최규형·마아미·조유정·정호용·유지영 등 11명입니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제액을 계산할 수는 없습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득 미상’이 우선
감정가 169,700,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 83,153,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 조건의 실거래 금액으로 직접 비교할 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 싼지 여부는 판단을 보류해야 합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 현재 물건도 정확히 2회 유찰 상태입니다. 가격이 크게 내려온 사실 자체는 명확하지만, 다수 임차인의 미상 보증금 때문에 현재 회차 가격 = 실제 취득원가라는 등식은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,896,754원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 81,256,246원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권 총액은 653,480,943원, 배당액은 81,256,246원, 미배당액은 572,224,697원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 1,597,786,615원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 민간임대주택등기·후순위 권리
소유권에는 2023.10.27 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 것입니다. 이 등기는 말소기준인 2024.12.03보다 앞서 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 입찰 전에 원문 기준으로 확인해야 하는 권리입니다.
말소기준 뒤에는 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시·국의 압류가 이어집니다. 이들 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 세금은 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청역 북서측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 중심상업지역이며 남동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 야긴은 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 가격뿐 아니라 권리 정리 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 실제 임차인 26명의 보증금이 모두 미상입니다. 금액이 확정되지 않으면 실질취득원가를 계산할 수 없습니다.
- 점유·대항력 재검증. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 전입일만으로 대항력을 확정하면 안 됩니다. 실제 점유와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 11명은 배당요구가 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제 범위와 예상 미배당액을 개별 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위를 바꿀 수 있습니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 83,153,000원은 감정가의 49%지만, 임차인 미배당 보증금이 남으면 그 금액까지 더한 것이 실제 취득원가입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 계산해야 할 것이 있다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 169,700,000원에서 내려온 최저가 83,153,000원입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 실제 임차인 26명입니다. 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실제 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 얼마인지는 현재 확정할 수 없습니다.
배당요구가 확인되는 임차인은 11명이고, 나머지 임차인도 대항력·배당관계가 개별적으로 정리되어야 합니다. 여기에 2023.10.27 민간임대주택등기와 국세·지방세 압류까지 있습니다. 결론적으로 이 물건은 “낙찰가가 낮으니 싸다”는 방식으로 접근할 사건이 아닙니다. 임차인별 보증금과 배당 후 잔액을 확정한 다음, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
