수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 소재 3층303호로, 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 79,331,000원으로 감정가 161,900,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 임차권등기가 설정된 김아름의 임차보증금은 136,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서 배당액은 77,503,042원, 미배당액은 58,496,958원입니다.

따라서 현재 회차에서 김아름 관련 실질취득 부담은 최저가 79,331,000원에 인수액 58,496,958원을 더한 137,827,958원 수준으로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가면 김아름의 미배당 보증금이 커져, 3회 유찰 시 인수액은 81,867,871원, 4회 유찰 시에는 98,227,509원으로 증가합니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자들이 별도로 있어, 추가 승계위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심

이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.03 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정입니다. 2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권 1,860,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 박미순의 전세권 110,000,000원도 2023.03.27 해지로 말소됐습니다. 반면 김아름은 2023.03.24 주민등록, 2023.03.02 확정일자를 갖고 있으며 2025.02.25 임차보증금 136,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

② 임차인·점유자 분석

김아름은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제 판단이 가능한 반면, 나머지 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 말소기준보다 앞서지만, 정확도상 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 만큼 추가 승계액도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 최저가 49%와 실질취득은 다르다

현재 회차의 최저가는 79,331,000원이지만, 김아름의 미배당 보증금 58,496,958원을 더하면 실질취득 부담은 137,827,958원 수준입니다. 이는 단순 최저가 기준과 큰 차이가 있습니다. 실제 시세와 직접 비교할 최근 거래금액은 이 분석에 사용하지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.

유찰이 진행될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만 김아름의 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 절감으로 연결되지 않는 인수형 구조입니다. 특히 김아름 외 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 계산된 실질취득액만으로 최종 원가를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,331,000원 가정)

현재 배당가정에서 김아름의 미배당 보증금은 58,496,958원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 위 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 압류·가압류와 세금 변수

• 주택도시보증공사 가압류. 2024.12.05 청구금액 605,000,000원. 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 신한은행 가압류. 2025.01.22 청구금액 48,480,943원. 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 수원시 압류. 2025.02.27 압류가 등기돼 있습니다.
• 서울특별시 압류. 2026.03.20 압류가 등기돼 있습니다.
• 국세 압류. 2026.04.14 수원세무서장과 동수원세무서장 명의 압류가 각각 등기돼 있습니다.
• 당해세 변수. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 김아름 및 후순위 권리자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
• 단지 규모. 야긴은 24세대이며 사용승인일은 2017.04.24입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김아름 보증금 재확인. 보증금 136,000,000원, 전입 2023.03.24, 확정일자 2023.03.02, 배당요구 2025.02.25 및 임차권등기 범위를 원본과 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 79,331,000원이 아니라 김아름 인수액을 반영한 137,827,958원 수준부터 검토해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 전입일이 말소기준보다 앞선 점유자들의 실제 점유 호수, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 수원시·서울특별시·수원세무서장·동수원세무서장 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 및 관련 의무 여부를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 단순히 감정가 대비 49%라는 이유로 저가라고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 인수와 미상 점유자가 먼저다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 161,900,000원 대비 최저가 79,331,000원, 2회 유찰입니다. 하지만 김아름에게 현재 배당되지 않는 보증금 58,496,958원을 더하면 실질취득은 137,827,958원 수준이 됩니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 김아름의 인수액은 81,867,871원, 98,227,509원으로 커지는 구조입니다.

더 중요한 것은 김아름 외 전입자들입니다. 이들은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계금액 미상 상태입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 당해세 변수까지 있어 현재 계산된 인수액이 최종 부담의 상한이라고 볼 수 없습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 실제 인수액과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 권리위험형 물건입니다.