수원지방법원 2024타경13042. 인계동 소재 5층 506호로, 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 김회만이며, 등기에는 2023년 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 82,222,000원입니다.
하지만 이 사건의 숫자 하나만 먼저 기억해야 합니다. 126,000,000원입니다. 임차권자 이성민은 2018.09.03 주민등록, 2018.09.01 점유개시가 확인되고 임차보증금은 126,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 임차보증금을 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 82,222,000원이라는 최저가 자체를 곧바로 취득가격으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 5층506호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 167,800,000원 / 82,222,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 정보 | 야긴 · 24세대 · 2017.04.24 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차관계’가 핵심
등기상 2017.05.08 하나은행 근저당권 1,860,000,000원은 이미 말소된 상태이고, 본 사건에서 제시된 기준권리는 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원과 수원시·서울특별시·국의 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 그보다 앞선 점유·전입입니다. 현황조사상 확인된 실제 임차인은 26명이고, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 이성민은 보증금 126,000,000원이 확인된 임차권자입니다. 나머지 25명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·우선변제 관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 26명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 126,000,000원 | 2025.01.13 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 126,000,000원 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 2024.12.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰돼도 핵심가격은 최저가가 아니다
현재 회차는 감정가 167,800,000원의 49%인 82,222,000원입니다. 한 번 더 유찰되면 57,555,400원, 네 번째 유찰 시에는 40,288,780원 시나리오가 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 확인된 대항력 임차보증금 126,000,000원이 현재 최저가보다 큽니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,222,000원 | 573,138,939원 | 126,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 57,555,400원 | 597,361,540원 | 126,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 40,288,780원 | 614,317,361원 | 126,000,000원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분이 그대로 매수자의 경제적 이익이 되지 않습니다. 이 사건은 확인된 이성민 보증금만으로도 실질취득 판단 기준을 약 126,000,000원에 두어야 하고, 나머지 25명의 승계액이 추가로 확인될 경우 그 기준은 더 올라갈 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,222,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,879,996원 |
| 인수 · 이성민 임차보증금 | 126,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 80,342,004원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액 653,480,943원 중 80,342,004원이 배당되고 573,138,939원이 미배당됩니다. 이성민 임차보증금 126,000,000원은 배당 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 입지. 수원시청역 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 야긴 24세대, 2017.04.24 준공으로 기록돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성민 126,000,000원. 임차권등기·전입·점유개시와 배당 시뮬레이션을 다시 대조해 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 나머지 25명. 보증금·확정일자·점유현황·배당요구 여부를 개별 확인해 실제 승계금액을 산정해야 합니다.
- 다수 전입의 실체 확인. 24세대 규모 건물에서 본건 506호를 대상으로 다수 전입자가 확인되는 구조이므로 각 전입자의 실제 점유·임대차 대상 부분을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.10.27 민간임대주택 등록 등기의 내용과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 수원시·서울특별시·수원세무서장·동수원세무서장 관련 압류 중 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격판단 순서. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 먼저 인수총액을 확정한 뒤 실질취득 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 승계액
이 물건은 감정가 167,800,000원에서 두 번 유찰돼 82,222,000원까지 내려왔습니다. 하지만 확인된 이성민 임차보증금이 126,000,000원이고, 이 금액은 현재 최저가보다 큽니다. 대항력 인수형의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 미배당 보증금이 최종적으로 얼마나 매수인에게 넘어오느냐입니다.
더 중요한 것은 이성민 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 실제 임차인은 26명이고, 나머지 25명의 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 82,222,000원을 기준으로 가격 메리트를 논하기보다, 126,000,000원의 확인된 인수와 추가 미상 승계액을 먼저 확정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 이 권리관계가 정리되기 전까지는 유찰 횟수가 늘어도 위험도가 같은 비율로 낮아지지 않습니다.
