수원지방법원 2024타경13042. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 4층406호로, 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김회만이며, 2024.12.03 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 계산돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 주식회사신한은행 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기보다 선순위 전입자입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 26명이며, 홍샘물을 제외한 25명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 25명은 일괄적으로 ‘대항력 있음’이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 4층406호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 162,400,000원 / 79,576,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차가 핵심
2017.05.08 설정됐던 주식회사하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있고, 이 사건에서는 2024.12.03 임의경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류 및 2026.06.18 홍샘물 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기가 소멸한다는 것과 임차보증금 인수 부담이 없다는 것은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 26명, 보증금 미상 25명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023-12-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박창혁 | 2019-12-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김나연 | 2022-10-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이주리 | 2020-12-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 양현철 | 2018-06-04 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-31 | 승계 아님 |
| 김아름 | 2023-03-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 신형섭 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 황선주 | 2023-09-21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-17 | 승계 아님 |
| 김예은 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김소연 | 2022-05-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 임태근 | 2021-01-12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-24 | 승계 아님 |
| 고유리 | 2023-01-03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-01-24 | 승계 아님 |
| 성환진 | 2019-03-15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-19 | 승계 아님 |
| 이상원 | 2020-02-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 최규형 | 2023-12-11 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-17 | 승계 아님 |
| 마아미 | 2017-05-29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-20 | 승계 아님 |
| 김주영 | 2022-01-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이윤진 | 2019-07-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이성민 | 2018-09-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 조유정 | 2023-05-15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-24 | 승계 아님 |
| 신다솜 | 2022-02-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 정호용 | 2020-10-08 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-27 | 승계 아님 |
| 김명관 | 2024-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 유지영 | 2019-06-24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-16 | 승계 아님 |
| 박예림 | 2023-01-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 홍샘물 | 2022-10-06 | 147,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 · 배당요구 2026-06-18 | 승계 아님 |
홍샘물은 임대차계약일자 2022.08.23, 확정일자 2022.09.06, 점유개시일자 2022.09.30, 주민등록일자 2022.10.06이며 보증금은 147,000,000원입니다. 2026.06.18 임차권등기명령이 등기됐고, 배당요구와 우선변제권 행사가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,368원 |
| 1. 임차인 홍샘물 보증금 | 147,000,000원 | 77,743,632원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산출상 홍샘물의 부족분 69,256,368원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역 북서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역과 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 단지. 야긴 24세대, 2017-04-24 준공이며 대상 면적은 22.055㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍샘물 인수액 확인. 현재 계산은 69,256,368원이지만 당해세가 우선 차감되면 홍샘물 미배당액이 늘어날 수 있습니다.
- 미상 임차인 25명 원본 대조. 각 임차인의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차 자료에서 개별 확인해야 합니다.
- 낙찰가와 실질취득 분리. 현재 최저가 79,576,000원과 홍샘물 인수 69,256,368원을 별도로 보지 말고 최소 148,832,368원의 부담 구조로 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 임대관계와 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 79,576,000원까지 내려왔지만, 권리분석에서는 이 숫자만 보면 안 됩니다. 홍샘물 보증금 147,000,000원 중 현재 회차에서 77,743,632원만 배당되고 69,256,368원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 홍샘물만 반영한 실질취득은 148,832,368원입니다.
더 큰 변수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 25명입니다. 이들의 대항력과 실제 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 현재 계산된 홍샘물 인수액만으로 총 인수 부담을 확정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부까지 확인해야 하므로, 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차관계 전체를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
