수원지방법원 2024타경13042. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 6층 602호입니다. 감정가 210,900,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 103,341,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 26명이고, 이 가운데 신다솜은 임차보증금 150,000,000원, 전입 2022.02.15, 확정일자 2022.01.13, 배당요구까지 확인됩니다. 현재 회차 배당계산상 101,094,226원이 배당되고 48,905,774원이 매수인에게 인수됩니다.
나머지 전입자들은 전입일이 2024.12.03 경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 통해 실제 점유관계·보증금·배당요구 여부를 개별 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 6층602호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 210,900,000원 / 103,341,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 공시지가 | 3,212,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이전 전입자가 핵심
2017.05.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준권리는 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 주식회사신한은행 가압류와 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 판단은 별개입니다. 신다솜의 임차권등기는 2025.03.25에 이루어졌지만 전입일은 2022.02.15이고 확정일자는 2022.01.13입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 26명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.31 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.17 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.24 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.24 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.19 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.20 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.17 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.20 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.24 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.27 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.16 · 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자·배당요구 | 48,905,774원 인수 |
신다솜을 제외한 전입자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 사람은 없어 실제 임차인은 26명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,246,774원 |
| 1. 임차인 신다솜 보증금 | 150,000,000원 | 101,094,226원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신다솜 보증금 부족분 48,905,774원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신다솜 인수 | 후순위 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 103,341,000원 | 48,905,774원 | 653,480,943원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,338,700원 | 79,363,397원 | 653,480,943원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,637,090원 | 100,674,378원 | 653,480,943원 |
⑤ 압류·가압류와 세금 변수
- 주택도시보증공사. 2024.12.05 가압류, 청구금액 605,000,000원. 현재 배당계산에서는 0원 배당입니다.
- 주식회사신한은행. 2025.01.22 가압류, 청구금액 48,480,943원. 현재 배당계산에서는 0원 배당입니다.
- 수원시. 2025.02.27 압류가 등기돼 있습니다.
- 서울특별시. 2026.03.20 압류가 등기돼 있습니다.
- 국. 2026.04.14 수원세무서장 및 동수원세무서장 관련 압류가 각각 등기돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역 북서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 규모. 야긴 24세대, 2017.04.24 준공으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신다솜 인수액 재확인. 현재 계산상 48,905,774원이지만 세금 선순위 배당 등으로 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 나머지 전입자 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 확인되지 않은 전입자는 대항력 및 인수 여부를 개별 검토해야 합니다.
- 배당요구 여부 대조. 양현철·황선주·임태근·고유리·성환진·홍샘물·최규형·마아미·조유정·정호용·유지영 등의 배당요구 접수일을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 있어 임대관계와 관련 의무의 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 세금 원본 확인. 수원시·서울특별시·국 압류의 당해세 여부와 금액을 확인해야 배당 및 인수규모를 다시 계산할 수 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
감정가 210,900,000원에서 최저가가 103,341,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 신다솜 보증금 150,000,000원 중 현재 회차 기준 48,905,774원이 매수인 인수로 계산되고, 다른 다수 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신다솜 인수액이 79,363,397원, 100,674,378원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 총 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐가 우선입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 권리와 임차관계가 정리되기 전에는 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
