수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 권광로196번길 53-5의 6층 603호입니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있고, 감정평가상 건물은 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가 169,700,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 83,153,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격보다 먼저 살펴볼 것은 임차인의 권리와 기존 담보권의 말소 관계입니다.

현황조사에는 김준혁·박창혁·양현철 등을 비롯한 26명이 등장합니다. 이들의 전입일은 경매개시결정일인 2024.12.03보다 앞서지만, 각각의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들 모두를 603호의 확정적인 대항력 임차인으로 보거나, 반대로 아무도 인수되지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소와 경매개시의 관계

경매개시 이후 주택도시보증공사와 신한은행의 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류가 순서대로 기재되어 있습니다. 이 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 조세채권의 배당순위와 임차인의 미배당 보증금 인수 여부는 별도 문제입니다.

② 임차인 분석 — 조사된 26명의 권리 확인이 핵심

현황조사에 등장하는 임차 관련 인원은 26명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 인원은 없으므로 중복신고를 이유로 제외할 사람은 확인되지 않습니다. 다만 26명 전원이 경매목적물인 603호의 실제 임차인이라는 사실도 확정되지 않았습니다. 각자의 점유 호실·임대차계약·전입 관계를 구분해야 합니다.

이들의 전입일은 경매개시결정일보다 앞서 있습니다. 그러나 전입신고만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 해당 주택의 인도·점유, 유효한 임대차, 정확한 목적물 및 선순위 권리와의 관계 등을 함께 검토해야 합니다. 아래 표는 대항력을 확정하지 않고 가능성·미상으로 표시했습니다.

※ 위 표의 인수 가능성은 대항력과 미배당 보증금이 실제로 인정되는 경우의 조건부 위험입니다. 모든 인원이 603호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 배당요구가 확인된 경우에도 보증금 전액 배당이나 임대차 종료가 확정된 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 실질 할인율은 다르다

현재 최저매각가는 83,153,000원입니다. 감정가 169,700,000원의 49% 수준까지 내려온 상태입니다. 하지만 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 동일 면적의 실거래 비교도 성립하지 않아 이 가격이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,153,000원 가정 · 잠정 시뮬레이션)

다음 표는 현재 최저매각가로 매각된다는 가정하에 계산된 배당 예시입니다. 임차인 보증금과 확정일자, 조세채권의 실제 우선순위가 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.

집행비용 1,896,754원은 추정치입니다. 위 미배당 572,224,697원은 표에 반영된 채권의 미배당액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 신청채권자 하나은행의 청구금액 1,597,786,615원은 위 배당채권 합계에 포함되어 있지 않고, 시나리오상 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 실제 신청채권의 권리관계 및 배당참가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 그대로

최저매각가가 추가로 내려가면 표에 반영된 채권의 미배당액은 증가합니다. 다만 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 문제는 확정되지 않은 임차보증금입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당 후 미변제액이 남는 구조라면, 낙찰가 하락분이 인수보증금 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 3회·4회 유찰 시나리오에서도 최저가가 싸졌다는 이유만으로 실질취득액이 낮아졌다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청역 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있으므로 경매목적물인 603호의 정확한 공부상 용도와 감정평가상 이용 부분을 대조해야 합니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 정방형 평지이며 토지면적은 437.5㎡입니다. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등으로 기재되어 있고, 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 건물입니다. 동일 면적 실거래가격과 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 매각가격의 적정성 및 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 603호 실제 점유자 특정. 조사된 26명 중 해당 호실의 실제 임차인·전입세대·점유자를 구분하고 다른 호실 거주자가 혼재되어 있는지 확인합니다.
• 임대차계약 원본 확인. 해당 호실 임차인의 계약일·보증금·차임·확정일자·주택 인도·전입일·계약 종료 여부를 확인합니다.
• 대항력 및 인수액 재계산. 확인된 임차인의 대항력과 우선변제권을 판정하고 배당예상액을 차감해 미배당 보증금 중 실제 매수인에게 승계되는 금액을 산정합니다.
• 말소기준권리 검증. 하나은행 근저당권의 말소일·말소원인, 경매신청 당시 담보권 상태 및 임의경매개시결정의 법적 관계를 원본 서류로 확인합니다.
• 조세채권 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류와 관련해 체납세액·법정기일·당해세 여부 및 배당순위를 확인합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 하나은행 청구액 1,597,786,615원과 잠정 배당표상 예상배당 0원의 관계, 공동담보 채권 및 실제 배당참가 상태를 확인합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지 여부와 매각 후 적용되는 임대의무·임대사업자 지위 및 임차인 보호사항을 확인합니다.
• 실거래 원본 비교. 603호와 용도·전용면적·층·이용상태가 일치하는 최근 실거래를 확보하고, 최저가가 아닌 실질취득액으로 비교합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 임대차 종료 관계를 파악하고 명도 가능성·미납 관리비 중 승계 문제를 확인합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 대조해 인수 권리와 매각조건 변동을 확인합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수 보증금

수원 인계동 야긴 603호의 표면상 가격은 감정가 169,700,000원 대비 최저가 83,153,000원으로 크게 낮아졌습니다. 그러나 낙찰가가 낮다는 사실과 실제 취득비용이 낮다는 사실은 다릅니다.

현황조사에 26명의 임차 관련 인원이 나타나지만, 이 중 누가 실제 603호의 임차인인지는 확인되지 않았습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다. 이미 말소된 것으로 표시된 하나은행 근저당과 임의경매개시결정 사이의 관계, 조세 압류 및 민간임대주택등기도 함께 검증해야 합니다.

결론은 실질취득액 미확정·권리 위험 미해소입니다. 배당표상 인수액 0원을 근거로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없고, 최저가 49%만으로 가격이 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 실제 임차인의 보증금 인수액을 먼저 확정하고, 그 금액을 포함한 총취득비용을 최근 실거래와 비교해야 비로소 이 물건의 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.