수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청역 북서측 인근의 5층 501호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 소유자는 김회만이며 2017.10.27 소유권을 이전받았습니다. 2023.10.27에는 민간임대주택등기가 올라와 있고, 2024.12.03 하나은행의 임의경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 잡혀 있습니다.

표면 가격만 보면 감정가 176,800,000원에서 2회 유찰되어 86,632,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 최규형의 임차보증금이 120,000,000원이고 전입일은 2023.12.11, 점유개시는 2023.12.10으로 말소기준일보다 앞섭니다. 이 유형은 낙찰가가 내려가면 미배당 인수분이 커지는 구조이므로 가격 비교의 기준을 최저가 86,632,000원이 아니라 실질취득 약 120,000,000원으로 잡아야 합니다. 여기에 다른 25명의 임차관계가 별도로 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 문제는 별도

2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 1,860,000,000원)은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이 사건에서는 2024.12.03 임의경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 26명, 중복 승계 0명

조사된 26명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 개별 임차인으로 기록되어 있습니다. 따라서 보증금이 확인되는 최규형과 다른 사람을 중복 합산한 보증기관 승계 사례는 없습니다. 다만 최규형을 제외한 25명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 구조 — 최저가 49%가 곧 실질취득 49%는 아니다

현재 최저가는 86,632,000원으로 감정가 176,800,000원의 49%입니다. 하지만 최규형의 보증금이 최저가보다 큰 120,000,000원이므로 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 인수할 미배당 보증금이 늘어 최규형만 반영한 실질취득 기준은 약 120,000,000원으로 고정됩니다. 이는 감정가의 약 67.9% 수준입니다.

따라서 이 사건의 가격 판단에서 “감정가 대비 49%”만 강조하는 것은 적절하지 않습니다. 동일 면적 실거래가를 근거로 한 시세 할인 판단은 하지 않고, 권리비용 구조 자체를 먼저 봐야 합니다. 특히 다른 25명의 보증금이 확인되면 실질부담은 최규형 기준보다 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,632,000원 가정)

채권 합계 653,480,943원 중 현재 회차 예상배당은 84,672,624원이고 미배당은 568,808,319원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용. 감정상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당하며, 남동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 정방형 평지, 지목은 대, 공시지가 3,212,000원/㎡, 토지면적 437.5㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 야긴은 24세대, 2017.04.24 준공이며 이 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 소규모 건물이고 오피스텔·도시형생활주택 이용이 병존하므로 매수층과 재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득으로 계산. 86,632,000원만 보지 말고 최규형 보증금 120,000,000원을 반영한 실질취득 기준부터 계산해야 합니다.
• 25명의 임대차계약 확인. 최규형 외 임차인은 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 추가 인수금액을 확정하기 전에는 응찰가 산정이 어렵습니다.
• 최규형 임차권 원문 확인. 계약일 2023.11.10, 확정일자 2023.11.10, 점유개시 2023.12.10, 주민등록 2023.12.11, 보증금 120,000,000원의 관계를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시점의 등록 상태와 관련 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 금액은 배당순위와 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰·49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 다음 회차로 내려가도 확인된 임차보증금 때문에 실질취득 기준은 크게 낮아지지 않습니다.
• 현장 점유 확인. 26명의 임차인이 조사된 만큼 501호의 실제 점유자, 각 임차인의 사용 부분 및 현 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수범위다

이 사건의 첫인상은 감정가 176,800,000원짜리 물건이 86,632,000원까지 내려왔다는 것입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 방향에서 출발해야 합니다. 최규형의 보증금 120,000,000원이 현재 최저가보다 크므로 최규형만 반영해도 실질취득 기준은 약 120,000,000원으로 봐야 하고, 낙찰가가 더 내려가더라도 그 자체로 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.

더 큰 변수는 나머지 25명의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있어 단순히 후순위 임차인으로 잘라낼 수 없습니다. 현재 확인된 120,000,000원은 전체 위험의 끝이 아니라 확정적으로 보이는 최소 분석단위에 가깝습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차인별 계약·점유·보증금 확인이 먼저인 권리분석 고난도 물건입니다.