수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동에 위치한 다세대 물건으로, 감정평가서에는 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 경매 대상은 권광로196번길 53-5의 4층 405호입니다. 감정가는 195,700,000원, 현재 최저매각가는 95,893,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
여기서 주의할 부분은 낮아진 최저가와 실제 취득비용이 반드시 같지는 않다는 점입니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 등장하지만, 각 전입자의 점유 호실과 임대차보증금이 특정되지 않습니다. 해당 명단을 모두 405호의 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 아무도 관계없다고 제외할 수도 없습니다. 이 불확실성을 해소하지 않은 상태에서는 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 권광로196번길 53-5, 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 |
| 소유자 | 김회만 (2017.10.27. 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 195,700,000원 |
| 최저매각가 | 95,893,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권 청구액 | 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.20 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 — 임대차관계 및 선순위 권리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소 예정 권리와 임차인 인수는 별개
경매개시결정일인 2024.12.03.이 분석상 기준으로 표시되어 있으나, 실제 말소기준권리와 임차인의 권리관계는 말소된 근저당의 처리 내역, 다른 선순위 권리의 존재 여부 및 매각물건명세서를 대조하여 확정해야 합니다.
2024.12.03. 하나은행의 임의경매개시결정 이후에는 주택도시보증공사와 신한은행의 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류가 순차적으로 등기되었습니다. 해당 경매개시결정과 후속 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 등기상 압류가 말소된다는 사실과 세금의 배당순위는 동일한 문제가 아닙니다. 국세·지방세 압류가 4건 존재하며, 당해세에 해당하는 세금은 배당 과정에서 우선 차감될 수 있습니다. 세액 및 법정기일 등이 확인되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 25명, 405호 해당 여부부터 확인
현황조사 등에 25명의 서로 다른 전입·점유 관계자가 등장합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으므로 중복 보증신고를 이유로 명단에서 제외할 대상은 확인되지 않습니다. 그러나 이것이 25명 모두가 경매 대상 405호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
감정평가서에는 해당 건물이 여러 호실로 구성된 것으로 기재되어 있으며, 개별 전입자의 점유 부분이 명확하게 특정되어 있지 않습니다. 호실별 임차인인지, 동일 호실의 공동 거주자인지, 다른 호실의 전입자인지 구분하는 작업이 선행되어야 합니다.
아래 명단의 전입일은 모두 경매개시결정일보다 앞서지만, 해당 호실 점유와 주택임대차보호법상 요건이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 일률적으로 확정하지 않고 가능·미상으로 표시합니다. 확정일자와 보증금도 확인되지 않아 우선변제권 및 미배당 보증금 승계액을 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.31 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.17 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.24 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.01.24 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.19 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.20 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.17 |
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.20 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.24 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.27 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2024.12.16 |
대항력 '가능·미상'은 전입일만으로 확정할 수 없다는 의미입니다. 배당요구일은 관련 문건 접수 사실을 나타내며, 그 자체가 우선변제권이나 배당액 확정을 의미하지 않습니다. 실제 임차인 수는 405호와의 관계를 대조한 후 확정해야 합니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 승계하는 미배당 보증금
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 임차인에게 배당되는 금액이 없는 인수형 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 실제 낙찰가가 낮아지더라도 승계액이 커져 총취득비용의 절감 효과가 제한될 수 있습니다.
따라서 시세와 비교해야 할 금액은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰가와 확정된 인수액을 합한 실질취득비용입니다. 현재 보증금과 승계액이 확인되지 않으므로 이 계산을 완료할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%는 시세의 49%가 아니다
감정가는 195,700,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 95,893,000원입니다. 감정가 대비 가격이 내려온 것은 사실이지만, 이는 감정가와 최저가의 관계를 보여주는 수치일 뿐입니다.
해당 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 개별 물건의 실거래 비교에 필요한 동일 용도·동일 면적 거래도 확인되지 않았습니다.
따라서 해당 면적을 405호의 확정 전용면적으로 사용하거나, 단지 전체 통계만으로 이 물건의 시세를 산정하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 호실의 전용면적과 이용상태를 먼저 대조해야 합니다.
| 감정가 | 195,700,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 95,893,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 실질취득비용 | 매수인 승계액 확인 후 산정 가능 |
현재 가격 판단에서 가장 중요한 것은 감정가 할인율보다 실제 405호의 시세와 임대차보증금 규모입니다. 두 정보 중 어느 하나라도 확정되지 않으면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,893,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가를 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당표 확정 결과가 아니며, 임차인 배당·최우선변제·당해세 등이 충분히 반영되지 않은 제한적인 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,126,074원 |
| 1. 주택도시보증공사 가압류 | 605,000,000원 | 93,766,926원 |
| 2. 신한은행 가압류 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 653,480,943원 | 93,766,926원 |
예상 미배당 채권액 559,714,017원. 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 하나은행의 배당액이 별도로 배정되어 있지 않으며, 회차별 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 실제 배당순위와 신청채권자의 채권관계는 법원 배당자료로 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
미배당 채권액 559,714,017원 역시 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 일반 채권자의 미배당액과 대항력 있는 임차인의 승계 보증금은 별도로 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 여전히 미확정인 인수
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 95,893,000원 | 93,766,926원 | 559,714,017원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 67,125,100원 | 65,516,848원 | 587,964,095원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 46,987,570원 | 45,741,794원 | 607,739,149원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정가격에 따른 단순 계산입니다. 실제 향후 매각기일·최저매각가격의 확정이나 임차보증금 승계액을 의미하지 않습니다.
현재 최저가만 보면 감정가에서 상당히 낮아졌지만, 추가 유찰에 따른 가격 인하가 매수인의 총취득비용 절감으로 그대로 이어지는지는 알 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다.
우선 해결할 과제는 입찰가격 결정이 아니라 405호의 실제 임차인, 보증금, 배당 및 승계 관계 확정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 외벽은 대리석타일 및 석재붙임 마감 등이며, 급배수·위생·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 경매 물건의 용도 표기는 다세대이므로 공부상 세부 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지이며 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 437.5㎡, 공시지가는 3,212,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 정보로, 경매 대상 개별 호실의 전용면적이나 단독 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 과밀억제권역 및 비행안전제6구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축물 확인. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 등기된 민간임대주택의 현재 등록 및 임대의무 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 확인되는 단지 규모는 24세대이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 기재되어 있습니다. 해당 통계만으로 개별 호실의 낙찰 가능성이나 시장 매각가격을 추정할 수는 없습니다. 실거래 표본이 확인되지 않아 환금성에 대한 가격 판단은 유보해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 실제 405호 임차인 특정. 현황조사에 등장하는 25명의 전입·점유 관계자를 호실별로 구분하고, 경매 대상 405호의 실제 점유자와 계약 당사자를 특정해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 실제 해당 호실 임차인의 보증금, 반환 여부, 확정일자, 점유 개시일 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 대항력 및 승계 판정. 기존 근저당권의 말소 내역과 다른 선순위 권리의 존재 여부를 확인하고, 각 임차인에 대한 대항력·우선변제권·미배당 승계 여부를 개별 판정해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.10.27. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 이후 임대의무 등 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 하나은행의 청구액 1,597,786,615원과 시뮬레이션상 배당 항목의 관계를 확인하고, 실제 채권액·배당순위·공동담보 관계를 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류와 관련하여 체납세액, 당해세 해당 여부 및 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 405호의 정확한 전용면적 및 공부상 용도를 확인한 후 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 최신 거래를 비교해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 실제 승계하는 미배당 보증금, 명도 관련 비용 및 기타 취득비용을 합산하여 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 법원 제출 문건을 확인해야 합니다.
특히 호실별 임대차관계가 특정되지 않은 상태에서 배당표상 인수 0원만 믿고 접근하면 실질취득비용을 과소평가할 수 있습니다. 2회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “최저가 49%보다 중요한 것은 실제 인수액”
수원지방법원 2024타경13042는 감정가 195,700,000원에서 최저가 95,893,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 수원시청역 인근에 위치하고 교통 여건도 감정평가상 양호하지만, 이러한 조건만으로 저렴한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
권리분석에서 가장 중요한 문제는 405호에 실제로 관계되는 임차인이 누구인지 확정되지 않았다는 점입니다. 현황조사상 25명의 전입·점유 관계자가 등장하지만, 실제 해당 호실 임차인 수와 보증금, 대항력 및 배당 후 승계액은 확인되지 않았습니다. 또한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 실질취득비용과 시장가격을 비교할 수 없습니다.
배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 임차인 관련 위험이 해소되었다는 증거가 아닙니다. 실제 임차인 특정 → 보증금·대항력 확인 → 미배당 승계액 계산 → 실질취득비용과 최근 시세 비교의 순서로 검토해야 합니다. 현재 단계에서는 낮아진 최저가보다 해결되지 않은 임대차·권리관계가 매수 의사결정의 핵심 변수입니다.
