수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 소재 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기 흐름에서 특이한 점은 2017년 설정된 하나은행 근저당권 1,860,000,000원이 이미 말소돼 있고, 현재 데이터가 잡은 말소기준은 2024.12.03 임의경매개시결정이라는 점입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

문제는 등기상 후순위 권리보다 임차인입니다. 현황조사와 문건접수 등을 통해 확인되는 임차인은 보증기관 승계 중복 없이 실제 임차인 26명입니다. 이 가운데 김주영은 전입 2022.01.03, 확정일자 2021.12.01, 보증금 165,000,000원, 배당요구까지 확인되고, 현재 회차 배당계산에서 82,781,394원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 나머지 25명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심

임차인 현황 — 실제 임차인 26명

김주영은 주거용 건물 전부에 관한 임차권등기, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인은 전입일만으로 인수액을 계산할 수 없으므로 보증금 확인 전에는 위험이 닫히지 않습니다.

② 가격 구조 — 49% 최저가가 실질취득 49%는 아니다

현재 최저매각가는 84,133,000원으로 감정가 171,700,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 김주영의 보증금 165,000,000원 중 배당되지 않는 82,781,394원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 84,133,000원 + 82,781,394원 = 166,914,394원입니다.

현재 계산상 실질취득 166,914,394원은 감정가 171,700,000원의 약 97.2%입니다. 즉 최저가만 보면 49%이지만, 확인된 김주영 인수분까지 합치면 감정가와의 차이는 4,785,606원에 불과합니다. 감정가는 실거래 시세 그 자체가 아니므로, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,133,000원 가정)

김주영 보증금 165,000,000원 중 예상배당 82,218,606원을 제외한 82,781,394원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이고, 남동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하며, 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성 참고. 야긴은 24세대, 2017.04.24 준공이며 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 84,133,000원에 김주영 인수 82,781,394원을 더한 실질취득은 166,914,394원입니다.
• 다른 임차인 25명 확인. 보증금·확정일자가 미상인 임차인의 계약서, 점유관계, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 인수액 상한을 잡을 수 있습니다.
• 김주영 임차권 확인. 보증금 165,000,000원, 확정일자 2021.12.01, 전입 2022.01.03, 임차권등기 및 배당요구가 확인되는 핵심 권리입니다.
• 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류가 존재하며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 미배당분이 변동될 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 원문과 관련 효력을 함께 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 매각가가 내려갈수록 김주영 미배당 인수액이 커지므로, 최저가 하락분을 그대로 할인폭으로 계산하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 기준으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 166,914,394원

이 사건의 핵심은 감정가 171,700,000원이 84,133,000원까지 떨어졌다는 사실 자체가 아닙니다. 김주영의 보증금 165,000,000원이 낙찰대금에서 전액 회수되지 않아 82,781,394원을 매수인이 인수하고, 그 결과 현재 회차의 확인 가능한 실질취득이 166,914,394원까지 올라간다는 점입니다.

더 유찰되더라도 확인된 김주영 보증금만 놓고 보면 매각가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득 총액은 약 166,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 김주영 외 25명의 임차인은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도의 인수위험이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 임차인별 보증금과 대항력 확정이 먼저인 고난도 권리분석형 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.