수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동, 권광로196번길 53-5의 3층 304호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물은 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가 161,900,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 79,331,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 인수하는 임차보증금입니다.

신형섭은 2022.02.21 전입, 2024.02.19 확정일자, 보증금 150,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 79,331,000원을 기준으로 집행비용 1,827,958원을 먼저 차감한 뒤 신형섭에게 77,503,042원이 배당되고, 부족한 72,496,958원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당분이 오히려 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시·국의 압류 등이 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 1.5억 외에도 미상 영역이 크다

신형섭 외 25명은 전입일만으로는 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 확정적인 인수채권자로 단정할 수도, 반대로 인수위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 계산된 72,496,958원은 확인된 신형섭 미배당분에 대한 수치이며, 나머지 점유·임차관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 추가 확인이 필요합니다.

③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 자체가 아닙니다. 신형섭의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 떠안는 미배당액은 늘어납니다. 그래서 낙찰가 + 인수액은 보증금 수준 부근에서 움직입니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,331,000원 가정)

현재 배당 계산상 신형섭 보증금 부족분은 72,496,958원으로 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 실제 임차인 배당액은 변동할 수 있으며, 그 경우 인수 부담도 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다

단지명은 야긴, 총 24세대, 사용승인일은 2017.04.24입니다. 비교 대상 면적은 23.85㎡이나 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 79,331,000원이 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.

더구나 이 사건은 낙찰가만을 시세와 비교해서도 안 됩니다. 확인된 신형섭 미배당 인수액까지 포함한 현재 실질취득은 151,827,958원입니다. 실거래 자료가 확보될 경우 비교 기준 역시 79,331,000원이 아니라 이 실질취득액을 우선 적용해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용상태. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
• 규모. 총 24세대, 2017.04.24 사용승인 건물입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신형섭 인수액 확인. 현재 회차 계산상 미배당 72,496,958원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 25명의 미상 임차관계 확인. 전입일은 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 각 점유자의 실제 임대차 여부와 보증금을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 있다면 선순위 차감으로 신형섭 배당액과 매수인 인수액이 변동할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련된 원본 서류 확인이 필요합니다.
• 최저가 착시 금지. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 현재 낙찰가와 확인된 인수를 합치면 151,827,958원입니다.
• 시세 원본 확인. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 실질취득액과 실제 거래시세를 별도로 비교해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 49% 취득가”

이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 161,900,000원에서 최저가 79,331,000원까지 내려온 2회 유찰·49%입니다. 하지만 신형섭의 보증금 150,000,000원이 낙찰가를 웃돌고, 현재 미배당 72,496,958원이 매수인 인수로 계산되므로 실제 부담은 151,827,958원입니다. 3회·4회 유찰을 가정해도 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 1.5억원 수준에 머뭅니다.

여기에 신형섭 외 25명의 전입 관련자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 크게 떨어진 다세대”가 아니라, 확인된 1.5억원 보증금과 다수의 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 권리분석 우선 사건으로 보는 것이 맞습니다.