수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 권광로196번길 53-5의 4층 403호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 감정가 165,800,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 81,242,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
등기상 2017.05.08 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 사건에서 소멸기준으로 잡힌 시점은 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 문제는 현황조사에 나타난 임차인 26명의 전입일이 모두 이 날짜보다 앞선다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 각 임차인은 대항력 가능·미상, 우선변제 및 미배당 보증금 승계도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김회만 · 2017.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 165,800,000원 / 81,242,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인일 | 2026.08.20 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2017년 설정된 하나은행 근저당권은 등기상 이미 말소되어 있습니다. 이후 2024.12.03 임의경매개시결정이 이 사건의 소멸기준 시점으로 잡혀 있고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 2023.10.27에는 민간임대주택등기가 존재하므로 임대관계와 매각물건명세서상 취급을 함께 확인할 필요가 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 26명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마아미 | 2017.05.29 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이성민 | 2018.09.03 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김예은 | 2019.02.28 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이상원 | 2020.02.27 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 2024.12.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이주리 | 2020.12.16 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김주영 | 2022.01.03 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김소연 | 2022.05.12 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김나연 | 2022.10.21 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박예림 | 2023.01.02 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김아름 | 2023.03.24 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김준혁 | 2023.12.15 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김명관 | 2024.05.16 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 임차인은 11명이며, 나머지 임차인의 배당요구 여부 역시 별도 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 81,242,000원으로 감정가 165,800,000원의 49%입니다. 하지만 이 물건의 실질취득가는 최저가만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 그 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 미배당 보증금은 매수인 승계 문제가 됩니다. 현재 26명의 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
단지 정보는 ‘야긴’, 총 24세대, 2017.04.24 사용승인으로 확인됩니다. 비교 표본 면적 23.85㎡는 사건 대상과 면적이 일치하지 않아 직접적인 가격 비교 기준으로 쓰기 어렵습니다. 이 사건의 가격 판단은 시세 할인보다 인수 가능 보증금의 상한을 먼저 확인하는 순서가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,862,356원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 79,379,644원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 청구 합계는 653,480,943원, 예상 배당은 79,379,644원, 미배당은 574,101,299원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 1,597,786,615원이며 시나리오상 배당액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당을 더 줄일 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물에는 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 정방형 평지이며 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 437.5㎡, 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·비행안전제6구역 등이 포함되고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 24세대, 2017.04.24 사용승인 건물이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이번 사건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 26명의 보증금이 모두 미상입니다. 각 임차인의 보증금 원금·계약관계·점유 여부를 확인하지 않고는 최대 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 2024.12.03보다 빠르지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 배당요구 확인. 양현철·황선주·임태근·고유리·성환진·홍샘물·최규형·마아미·조유정·정호용·유지영의 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인도 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무 및 매각 후 취급을 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국 명의 압류가 존재하며, 당해세 해당 시 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 49%라는 숫자는 임차보증금 인수 가능액을 포함하지 않습니다. 입찰 상한은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 실제 인수액’ 기준으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 26명의 보증금이 먼저다
이 사건은 감정가 165,800,000원에서 81,242,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이지만, 현재 상태에서 가격을 싸다고 단정할 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차인 26명이 모두 소멸기준 시점보다 먼저 전입했고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 배당요구가 확인된 사람은 11명이지만, 나머지 임차인까지 포함해 미배당 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 매수인의 실질취득가는 아직 산정 불가입니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차인별 보증금과 대항력·배당 가능액을 확정하고, 그 다음 낙찰가 + 인수액을 계산해야 합니다. 현재 최저가 81,242,000원이라는 숫자는 그 계산의 출발점일 뿐 최종 취득비용이 아닙니다. 권리 불확실성이 해소되기 전까지는 할인율보다 인수 한도를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
