수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 1116-14, 권광로196번길 53-5에 있는 4층 401호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가서에는 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 김회만이고, 하나은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자 청구액은 1,597,786,615원입니다.
감정가 171,400,000원에서 현재 최저가 83,986,000원으로 내려온 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인의 보증금과 인수 여부입니다. 점유·임차 관련자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 종전 근저당권과 임차권 사이의 우선순위도 추가 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 권광로196번길 53-5, 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 (2017.10.27. 소유권이전) |
| 감정가 | 171,400,000원 |
| 최저매각가 | 83,986,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권자 청구액 | 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차관계 | 점유·임차 관련자 26명 기재 · 보증금 및 우선변제권 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 미확정 |
① 권리 흐름 — 종전 근저당과 임차권의 선후관계가 핵심
을구 1번 하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,860,000,000원이며 공동담보목록 제2017-213호가 기재돼 있습니다. 등기상 이미 말소된 권리로 표시되므로 이를 현재 살아 있는 인수 근저당권이라고 판단하지 않습니다. 다만 종전 근저당권의 말소 시점과 임차인의 권리 취득 순서는 별도로 확인해야 합니다.
갑구 3번 하나은행 임의경매개시결정은 2024.12.03. 접수됐고, 이후 주택도시보증공사와 신한은행 가압류, 수원시·서울특별시·국세 관련 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 해당 경매개시결정 및 후속 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수위험 해소되지 않음
현황조사와 관련 문건에는 점유·임차 관련자 26명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 이들 모두가 해당 401호에 대한 별개의 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지는 확인이 필요합니다.
전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 일부는 배당요구 접수 사실이 있으나 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 전액 배당을 확정할 수 없습니다. 대항력도 실제 점유, 주민등록의 유효성, 선순위 권리관계 등을 종합해 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 | 배당요구 |
|---|
전입일은 기재된 날짜이며, 대항력·우선변제·승계는 확정판정이 아닙니다. 실제 임대차계약, 점유, 종전 근저당권 말소 시점, 보증금 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 83,986,000원으로, 감정가 171,400,000원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 171,400,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 83,986,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 비교 실거래 | 확인 필요 |
| 실질취득액 | 보증금 인수 여부 확인 전 산정 불가 |
| 시세 대비 가격 | 판정 보류 |
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 표시됩니다. 본건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 다만 이 수치만으로 적정 낙찰가나 향후 낙찰 가능성을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,911,748원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 82,074,252원 |
| 가압류 · 신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
일부 채권만 반영한 참고용 추정배당입니다. 추정 집행비용 1,911,748원과 주택도시보증공사 예상배당 82,074,252원으로 매각대금 83,986,000원이 전부 배분된 형태입니다. 실제 배당은 하나은행의 채권관계, 임차인, 당해세 및 기타 우선권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 최저가가 안전을 보장하지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 83,986,000원 | 82,074,252원 | 571,406,691원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 58,790,199원 | 57,331,975원 | 596,148,968원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 41,153,139원 | 40,012,382원 | 613,468,561원 |
위 시나리오의 미배당액은 일부 채권자 청구액을 기준으로 계산된 금액입니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 매수인 인수액이 0원임을 보장하지도 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지로 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용되고 있으며 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역 등이 기재돼 있습니다. 과밀억제권역 및 비행안전제6구역에도 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 수원시청역 인근 입지와 별개로, 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 및 실질취득액이 확인되지 않아 매각가격의 적정성은 판단을 보류합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 기재된 26명의 임대차계약과 실제 점유 호실을 대조하고, 본건 401호에 해당하는 임차인의 보증금 및 잔액을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입일만으로 판단하지 말고 실제 인도·점유와 종전 근저당권의 말소 시점을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 우선변제권 성립 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가에 인수 보증금과 부대비용을 더해 총취득비용을 계산한 뒤 동일 유형·면적의 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검증. 하나은행의 청구액 1,597,786,615원과 기존 근저당권의 말소 이력, 실제 채권관계 및 배당순위를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 수원시·서울특별시·국세 관련 압류의 당해세 여부 및 우선순위를 확인해야 합니다. 당해세가 선순위로 배당되면 다른 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태와 매각 이후 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 매각대상 특정. 401호의 전유부분, 건축물대장, 감정평가서 내부구조도 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비와 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도 관련 비용과 절차를 검토해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 떠안을 돈
이 사건의 숫자만 보면 감정가 171,400,000원에서 최저가 83,986,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 수치는 실제 시세 대비 할인율이 아닙니다.
임차 관련자 26명이 기재돼 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 종전 근저당권의 말소 경위도 검증해야 하며, 예상배당표에는 신청채권자 및 임차인 배당이 충분히 반영되지 않았습니다. 비교 가능한 실거래도 확정되지 않았습니다.
따라서 현재는 실질취득액·시세·인수위험 모두 미확정인 고위험 검토 단계입니다. 임차인별 보증금과 우선순위, 실제 배당 가능액을 확인하여 인수액을 확정하는 것이 먼저입니다. 그다음 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 낮은 최저가만으로 입찰 근거를 삼아서는 안 됩니다.
