수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동에 있는 '야긴' 5층 503호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 소유자는 김회만이고 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 1,597,786,615원입니다.

겉으로 보이는 숫자는 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 감정가 171,700,000원이 두 차례 유찰되면서 최저가가 84,133,000원까지 낮아졌기 때문입니다. 그러나 등기부에는 2023년 10월 12일 등기된 송준섭의 주택임차권이 있습니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서고 보증금도 최저가보다 큽니다. 낙찰대금으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 나머지를 부담할 위험이 있습니다.

더욱 중요한 점은 현황조사에 송준섭 외에도 다수의 전입자가 나타난다는 사실입니다. 이들의 개별 점유 부분과 계약관계가 특정되지 않아, 503호에 실제로 적용되는 추가 임차권이 있는지부터 확인해야 합니다. 다른 호실 관련 전입자를 이 물건의 임차인으로 일괄 확정할 수도 없고, 반대로 권리위험이 없다고 배제할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이미 말소된 근저당과 살아 있는 임차권을 구분해야 한다

등기부상 2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,860,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 다만 이 근저당권은 이미 말소된 등기로 표시되어 있으므로, 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 보아 인수액을 중복 계산해서는 안 됩니다.

이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2024.12.03 하나은행의 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 송준섭 임차권은 별도 인수 검토 대상이고, 그 이후 기입된 가압류와 압류는 등기상 매각 소멸 예정입니다. 다만 압류등기가 말소되더라도 당해세 등 실제 배당 우선순위와 세금 관련 부담은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 명부상 인원보다 503호 귀속관계가 중요하다

등기부와 매각물건명세서로 확인되는 503호의 선순위 임차권자는 송준섭입니다. 그 밖에 현황조사상 전입자 26명이 추가로 확인됩니다. 이들에 대해서는 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분 및 503호와의 관계가 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 명단 전체를 503호의 독립적인 임차인 27명으로 확정하거나, 각각의 보증금을 합산할 근거는 없습니다.

전입자 명단은 현황조사 기준입니다. 송준섭 외 전입자들은 503호 점유 여부와 독립 임대차관계가 특정되지 않았으므로 인수 확정자가 아닙니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이나 보증금액이 확정되는 것도 아닙니다.

③ 가격의 함정 — 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 크게 줄지 않는다

현재 최저매각가는 84,133,000원입니다. 그러나 선순위 임차권자 송준섭의 보증금 131,000,000원 중 예상 미배당액 48,781,394원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.

같은 원리를 다음 회차에도 적용하면 최저매각가가 내려가더라도 실질취득액은 선순위 보증금 규모에 가까운 수준에서 유지됩니다. 집행비용 추정액 차이로 시뮬레이션 총액은 조금 달라지지만, 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 취득비용 절감으로 연결되는 것은 아닙니다.

실질취득 추정 = 각 회차 최저매각가 + 송준섭 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정에 따른 차이가 반영된 시뮬레이션입니다. 실제 낙찰가, 최종 배당, 추가 임차인 및 세금 등에 따라 변동될 수 있습니다.

감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 실제 비교 기준은 낙찰가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득액입니다. 이 물건의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거도 부족합니다. 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 그것이 곧 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,133,000원 가정)

제공된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 송준섭에게 배당되는 것으로 계산돼 있으며, 송준섭 미배당액은 48,781,394원입니다. 하나은행의 경매 신청 청구액 1,597,786,615원은 위 배당 항목에 별도로 배분되어 있지 않으므로, 이 표만으로 모든 채권자의 실제 배당순위와 배당액이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 미반영돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근입니다. 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 승강기 설비가 있습니다. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형 평지입니다.
• 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있으므로 입찰 전 해당 거래에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 개별 호실의 실제 이용상태와 건축물대장상 용도는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 야긴은 24세대 규모이며 준공일은 2017.04.24입니다. 동일 면적의 최근 실거래가격과 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성을 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
• 경매 이력. 해당 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이 사건도 현재 2회 유찰 상태지만, 이를 근거로 향후 유찰 여부나 낙찰 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 84,133,000원만 보지 말고 송준섭 예상 인수액 48,781,394원을 합산한 132,914,394원을 취득비용의 출발점으로 보아야 합니다. 실제 배당과 추가 인수 위험에 따라 부담은 커질 수 있습니다.
• 송준섭 임차권 확인. 임대차계약서, 증액계약서, 임차권등기명령, 전입·점유 이력 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 보증금 131,000,000원의 실제 변제 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.
• 다수 전입자 정리. 송준섭 외 26명의 실제 점유 호실, 독립 임대차계약 여부, 보증금 및 전입세대 관계를 확인해야 합니다. 다른 호실 전입자를 503호 임차인으로 오인하거나, 503호의 추가 권리자를 누락하는 일을 모두 피해야 합니다.
• 배당요구와 인수 구분. 배당요구가 확인된 전입자도 대항력 및 우선변제 요건, 실제 배당액에 따라 매수인 인수 가능성이 달라질 수 있습니다. 배당요구 접수만으로 권리가 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 하나은행 신청채권 확인. 신청 청구액 1,597,786,615원과 이미 말소된 공동담보 근저당권의 관계, 현재 경매 신청채권의 법적 근거 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에서 신청채권자 배당이 별도로 나타나지 않는 이유도 대조가 필요합니다.
• 조세채권 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류와 관련된 조세채권의 종류, 법정기일, 우선순위 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 세금 배당이 앞서면 선순위 임차인의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 기입돼 있습니다. 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 경매 매수 후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 동일 건물 또는 동일 유형·면적의 최근 실거래가를 확인해야 합니다. 실질취득액 약 1.33억 원이 실제 시장가격과 비교해 어느 수준인지 확인되기 전에는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 점유·명도 확인. 503호의 실제 점유자, 주택 인도 상태와 인도명령 가능 여부, 임차권자의 보증금 반환에 따른 명도 조건 등을 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료, 세금 및 관리비 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”

이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 171,700,000원에서 최저가가 84,133,000원으로 내려왔지만, 선순위 임차권자 송준섭의 보증금 131,000,000원이 가격 구조를 사실상 지배합니다.

현재 예상배당에 따르면 미배당 보증금 48,781,394원을 매수인이 인수해 실질취득 추정액은 132,914,394원이 됩니다. 추가로 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나 실질취득액은 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.

게다가 현황조사에는 503호 귀속관계가 확인되지 않은 전입자들이 다수 있고, 국세·지방세 압류 및 민간임대주택등기도 존재합니다. 동일 유형의 최근 실거래가도 확인되지 않아 현재 실질취득액이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

따라서 판단의 순서는 명확합니다. 송준섭의 최종 인수액을 확인하고, 나머지 전입자의 호실별 권리관계를 정리한 뒤, 조세·배당순위와 최근 실거래가를 대조해야 합니다. 현재는 최저가보다 미확정 인수 부담이 더 중요한 사건입니다. 권리관계가 명확해지기 전에는 낙찰가만을 근거로 취득비용이나 수익성을 판단하기 어렵습니다.