수원지방법원 2024타경13042. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1116-14 소재 건물의 4층 404호입니다. 물건종류는 다세대로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 수인분당선 수원시청역 북서측 인근에 위치하며, 차량 진출입과 대중교통 접근이 가능한 입지입니다.

가격만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 165,800,000원이 2회 유찰되어 최저매각가 81,242,000원이 됐습니다. 하지만 이 사건에서 먼저 확인해야 하는 것은 감정가 할인율이 아닙니다. 실제 404호의 점유자가 누구인지, 임대차보증금이 얼마인지, 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 부담할 금액이 있는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 임차관계는 미확정

2024.12.03. 경매개시결정 이후 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시 및 국세 관련 압류가 순차적으로 등기되었습니다. 이들 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

그러나 등기된 압류의 소멸과 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 특히 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 여부와 법정 우선순위를 확인해야 하며, 세금이 우선 배당될 경우 다른 채권자의 배당액도 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 조사 인원 26명, 보증금 미상

현황조사 등에 등장하는 임차인 명의자는 26명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 개별 임차인 명의자로 기재되어 있습니다. 다만 각각의 점유 부분이 확인되지 않았으므로 26명 모두가 경매 대상인 404호를 점유하거나 404호에 대한 보증금반환채권을 가진 것으로 단정할 수는 없습니다.

모든 명의자의 전입일은 표시된 경매개시결정일인 2024.12.03.보다 앞섭니다. 그러나 전입일만으로 주택 인도·임대차의 진정성·대항력 성립요건·기존 근저당과의 관계를 모두 확인할 수 없습니다. 따라서 실제 인수 여부는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.

대항력은 전입일 외에 실제 점유·임대차관계 등 요건을 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자 및 관련 요건 확인이 필요합니다. 배당요구 접수 사실만으로 전액 배당이나 보증금 인수 해소가 확정되지 않습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 49%, 시세 할인 여부는 미확인

현재 최저매각가는 81,242,000원으로 감정가 165,800,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려간 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다.

단지의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 본 건도 이미 2회 유찰되었습니다. 이는 과거 유찰 이력에 관한 정보일 뿐, 향후 낙찰 여부나 적정가격을 확정하는 자료는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,242,000원 가정)

아래는 표시된 가압류 채권을 기준으로 작성된 제한적인 예상배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위나 최종 배당표로 사용해서는 안 됩니다.

집행비용 1,862,356원 차감 후 표시 채권 배당액은 79,379,644원입니다. 미배당 574,101,299원은 표시된 가압류 채권 2건의 계산상 부족액입니다. 하나은행 신청채권 청구액 1,597,786,615원, 임차보증금 및 조세채권 전체를 포함한 총미배당액이 아닙니다. 일반적인 가압류 채권 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것도 아닙니다. 실제 배당 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험은 별개

표시된 채권의 미배당액은 매각대금이 내려갈수록 증가합니다. 다만 그 부족액 자체는 일반적으로 매수인이 인수하는 채무와 구분해야 합니다. 매수인에게 직접 문제가 될 수 있는 것은 별도로 존속하는 권리나 배당받지 못한 대항력 있는 임차인의 보증금입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급배수·위생·난방·도시가스·소화전· 화재탐지·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 공부상 다세대 표시와 실제 매각 대상 호실의 이용상태를 대조해야 합니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 정방형 평지입니다. 남동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등 관련 지역·지구 지정이 존재합니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 24세대 규모의 소형 주거·업무시설 혼재 건물입니다. 동일 조건의 최근 거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 매도 가능가격이나 매각 소요기간을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 점유자 확인. 조사된 임차인 26명의 점유 호실과 경매 대상 404호의 관계를 구분해야 합니다. 다른 호실 임차인을 무조건 본건의 인수 대상으로 합산해서는 안 됩니다.
• 임대차보증금 확인. 실제 해당 호실 임차인의 계약서·보증금·월세· 계약기간·전입일·확정일자·점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수액 재계산. 배당요구 여부와 배당 순위를 확인한 뒤 보증금 미배당분의 매수인 승계 여부를 산정해야 합니다. 미확정 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 2017년 하나은행 근저당권의 말소 경위, 2024년 경매개시결정의 근거 및 등기부 원본의 권리 순서를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태·임대의무기간 및 경매 취득 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 4건의 체납액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하고 실제 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 확인. 404호와 동일 면적·동일 용도 물건의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확보해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용 계산. 입찰가에 확정된 인수보증금과 취득 관련 비용을 더해 시세와 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
• 최신 사건 상태 확인. 매각기일 2026.09.30.의 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 실제 반값”

수원 인계동 야긴 404호는 감정가 165,800,000원 대비 최저매각가가 81,242,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금과 실제 인수금의 확정입니다.

조사된 임차인 26명의 실제 점유 호실과 보증금이 확인되지 않았고, 2017년 하나은행 근저당 말소 경위 및 2024년 경매개시결정과의 관계도 대조가 필요합니다. 여기에 세금 압류가 존재하고 동일 조건의 최근 실거래도 확인되지 않았습니다.

현 단계의 결론은 권리 인수 미확정·실질취득비용 산정 불가· 가격 메리트 미확인입니다. 실제 404호의 임대차관계, 배당 가능액, 잔여 인수금 및 최근 시세를 확인한 뒤에야 입찰가격의 경제성을 판단할 수 있습니다.