수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동의 6층 606호로, 감정 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 그러나 이 사건의 중심은 유찰률이 아니라 임차인 승계입니다. 실제 임차인은 26명이고, 그중 박예림은 전입 2023.01.02, 확정일자 2022.11.29, 보증금 130,000,000원, 배당요구가 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 79,475,880원이 배당되고 50,524,120원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
더 중요한 점은 나머지 25명입니다. 이들은 모두 말소기준일인 2024.12.03보다 앞선 전입일이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 현재 계산된 50,524,120원은 박예림에 관한 알려진 인수액일 뿐, 사건 전체의 최종 인수액 상한이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 6층606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.08.20 |
| 민간임대주택등기 | 2023.10.27 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 전입자가 26명
이 사건의 말소기준은 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 2017.05.08 설정됐던 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 기준권리는 갑구 3번 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류가 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 26명 — 대항력·우선변제·승계 점검
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 50,524,120원 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인 26명. 박예림은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 25명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계액을 확정하지 않습니다.
③ 유찰돼도 박예림 기준 실질취득은 약 1.3억
| 회차 | 매각가 | 박예림 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 81,340,000원 | 50,524,120원 | 131,864,120원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 74,486,884원 | 131,424,884원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 91,260,819원 | 131,117,419원 |
박예림의 보증금 130,000,000원이 각 회차 매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 박예림만 놓고 보면 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득 총액은 약 130,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 여기에 박예림 외 25명의 권리금액이 확인되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 박예림 보증금 | 130,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 605,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사신한은행 가압류 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박예림 미배당 50,524,120원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청역 북서측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등이며 토지는 437.5㎡, 평지·정방형입니다.
- 공시지가. 3,212,000원/㎡.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 야긴 24세대, 사용승인일 2017.04.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박예림 인수액 확인. 현재 회차 계산상 50,524,120원이 미배당으로 남습니다. 최저가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 나머지 25명 보증금 확인. 전입일은 기준일 이전이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액이 미상입니다. 최종 입찰 전 개별 권리관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 56,938,000원, 4회 유찰 시 39,856,600원으로 내려가지만 박예림 인수액이 각각 74,486,884원·91,260,819원으로 증가합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국 압류가 있으며, 당해세 해당 시 우선 차감돼 배당과 인수 계산이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기 내용과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 직접 확인해 임차인별 보증금과 권리관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “실질취득과 미상 인수”가 먼저다
현재 최저가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 박예림의 보증금 130,000,000원 중 50,524,120원이 현재 회차에서 미배당으로 남아, 알려진 실질취득은 131,864,120원입니다. 더 유찰돼도 박예림 인수액이 증가해 알려진 실질취득은 약 130,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 더해 실제 임차인은 26명이고 박예림 외 25명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준인 2024.12.03보다 앞서 있어 이들의 권리를 단순히 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 확인되지 않은 임차보증금과 추가 승계 가능성을 얼마까지 해소할 수 있느냐입니다. 현재 숫자만으로 최저가를 ‘싸다’고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
