수원지방법원 2024타경13042. 감정가 167,800,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 82,222,000원까지 내려온 다세대 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 가격만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 등기와 임차관계를 함께 보면 판단이 완전히 달라집니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.12.03 하나은행의 임의경매개시결정이고, 현황조사상 확인된 임차인 26명 모두 이보다 앞서 전입했습니다.

그중 이주리는 전입 2020.12.16, 확정일자 2020.11.18, 임차보증금 126,000,000원으로 임차권등기까지 되어 있습니다. 현 회차 매각가 82,222,000원을 가정하면 집행비용 1,879,996원을 제외한 80,342,004원이 이주리에게 배당되고, 부족분 45,657,996원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 확인된 금액만 기준으로도 매수인의 실질취득 부담은 127,879,996원입니다.

더 중요한 문제는 나머지 25명입니다. 이들은 모두 말소기준일 전에 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 실제 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 총 인수액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준이 경매개시결정이다

2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권 1,860,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이에 따라 현재 계산상 말소기준은 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 26명

이주리는 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 있으며 임대차계약일자는 2020.11.16 및 2022.12.13, 확정일자는 2020.11.18 및 2024.12.09로 기재되어 있습니다. 나머지 25명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 범위를 확정할 수 없습니다.

③ 배당과 실질취득 — 최저가가 내려가도 인수액이 커진다

현재 최저가 82,222,000원에서 이주리의 미배당 보증금은 45,657,996원으로 계산됩니다. 따라서 확인된 금액만 합쳐도 매수인 실질취득 부담은 127,879,996원입니다. 더 낮은 회차로 내려가면 낙찰가는 줄지만 이주리의 인수액이 커집니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 먼저

이 사건에는 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 167,800,000원 대비 최저가 82,222,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

특히 현재 회차에서 확인된 실질취득 부담만 127,879,996원이고, 보증금 미상 임차인 25명의 추가 인수 가능성이 남아 있습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수해야 할 모든 임차보증금 부족분이어야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 정방형 평지이며 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이고 남동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
• 규모. 야긴은 24세대, 사용승인은 2017.04.24입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이주리 인수액 재확인. 현 회차 기준 미배당 45,657,996원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 세금 우선배당 등으로 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
• 25명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자 25명의 임대차계약서, 전입세대, 점유현황을 개별 대조해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유관계가 완전히 확인되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
• 배당요구 확인. 양현철·황선주·임태근·고유리·성환진·홍샘물·최규형·마아미·조유정·정호용·유지영·이주리는 배당요구가 확인됩니다.
• 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원등기 내용을 함께 대조해야 합니다.
• 가격은 총취득액으로 판단. 현재 82,222,000원만 보지 말고 낙찰가와 모든 인수 보증금을 합한 금액으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 임차인 26명이 먼저다

이 사건은 감정가 167,800,000원에서 최저가 82,222,000원으로 내려왔다는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이주리의 보증금 126,000,000원 중 45,657,996원이 현 회차에서 매수인 인수로 계산되고, 나머지 25명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득 부담은 이미 127,879,996원+이고, 최종 인수액은 그보다 더 커질 수 있습니다.

게다가 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 총취득부담이 시장가격보다 낮은지도 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 더 유찰될지를 기다리는 것이 아니라, 26명의 임차관계와 실제 보증금·점유·배당관계를 먼저 확정하는 것입니다. 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체가 안전마진을 의미하지 않습니다.