수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동, 권광로196번길 53-5의 2층 202호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김회만이며 2017.10.27 소유권을 이전받았습니다. 2023.10.27에는 이 주택이 민간임대주택으로 등기됐습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 270,400,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 132,496,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다. 현황조사 등에 확인되는 사람은 26명이고, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 132,496,000원을 그대로 실질취득액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 270,400,000원 / 132,496,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 민간임대주택등기 | 2023.10.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2017.05.08 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 자료에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류가 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 26명, 보증금 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 아래 26명 모두 실제 임차인으로 분류되어 있습니다. 이 중 배당요구 사실이 확인되는 사람은 11명입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액은 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.31 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.17 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.24 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.24 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.19 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.20 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.17 |
| 마아미 | 2017.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.20 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.24 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.27 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.16 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 49%만 보면 안 된다
이 물건의 단지명은 야긴, 총 24세대이며 사용승인일은 2017.04.24입니다. 제공된 단지 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 정확히 2회 유찰된 상태입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 132,496,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 가능성이 남아 있으므로 이 사건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 최종 확인되는 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,654,944원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 129,841,056원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정에서 채권 합계 653,480,943원 중 129,841,056원이 배당되고 523,639,887원의 미배당이 발생합니다. 이 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 산정표의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 26명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 숫자를 실제 임차보증금 인수액 확정치로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 정방형 평지이며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 26명 각각의 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유관계 확인. 전입일만으로 대항력과 우선변제를 확정하지 말고 실제 점유와 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 대조. 배당요구가 확인되는 11명 외 나머지 임차인의 권리관계도 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국 압류와 실제 당해세 금액을 확인해야 예상배당이 달라지는 범위를 판단할 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당표와 인수판단 분리. 산정표상 매수인 인수 0원과 임차인 보증금 인수 여부는 별개로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 사건은 감정가 270,400,000원에서 2회 유찰되어 132,496,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실제 임차인 26명의 보증금이 모두 확인되지 않는다는 점이 가격보다 훨씬 중요합니다. 이들의 전입일은 모두 2024.12.03보다 빠르므로 대항력 및 인수 가능성을 하나씩 확인해야 합니다.
따라서 현재 단계에서는 최저가를 실질취득액으로 볼 수 없고, 최근 실거래 비교자료도 없어 시세 대비 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유관계를 확인해 인수액을 확정한 뒤, 그 금액을 최저가에 더한 실질취득액으로 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
