수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청역 북서측 인근의 5층 502호입니다. 감정평가상 건물은 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 등기부상 소유자는 김회만입니다. 이번 사건은 주식회사 하나은행이 1,597,786,615원을 청구하며 진행한 임의경매입니다.
표면적으로는 감정가 213,100,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 104,419,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차권자 마아미는 전입 2017.05.29, 확정일자 2017.05.18, 보증금 168,000,000원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 가정에서는 102,157,134원을 배당받고 65,842,866원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
즉 현재 회차에서 입찰가가 104,419,000원이라고 해도 확인 가능한 취득부담은 170,261,866원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 마아미의 미배당 인수액이 커지기 때문에 총부담은 보증금 168,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다른 점유자 25명의 위험까지 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 213,100,000원 / 104,419,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지이용 | 중심상업지역 · 도시지역 · 방화지구 · 시가지경관지구(일반) · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 먼저다
2023.10.27에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 이후 2024.12.03 경매개시결정, 2024.12.05 주택도시보증공사 605,000,000원 가압류, 2025.01.22 신한은행 48,480,943원 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류가 이어졌습니다. 경매개시결정 이후의 가압류와 압류는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 26명, 그중 25명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023-12-15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박창혁 | 2019-12-02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김나연 | 2022-10-21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이주리 | 2020-12-16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 양현철 | 2018-06-04 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-31 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김아름 | 2023-03-24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신형섭 | 2022-02-21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 황선주 | 2023-09-21 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-17 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김예은 | 2019-02-28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김소연 | 2022-05-12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 임태근 | 2021-01-12 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 고유리 | 2023-01-03 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025-01-24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 성환진 | 2019-03-15 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-19 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이상원 | 2020-02-27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍샘물 | 2022-10-06 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최규형 | 2023-12-11 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-17 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김주영 | 2022-01-03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이윤진 | 2019-07-25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이성민 | 2018-09-03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조유정 | 2023-05-15 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신다솜 | 2022-02-15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정호용 | 2020-10-08 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-27 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김명관 | 2024-05-16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유지영 | 2019-06-24 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024-12-16 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박예림 | 2023-01-02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 마아미 | 2017-05-29 | 168,000,000원 / 2017-05-18 | 대항력 有 | 우선변제 | 65,842,866원 인수 |
마아미는 건물의 전유부분 전부를 주거로 임차한 임차권자로 확인되며, 보증금 168,000,000원, 2017.05.29 전입, 2017.05.18 확정일자, 2025.04.30 배당요구가 확인됩니다. 나머지 25명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 떨어지지 않는다
현재 회차의 최저가는 감정가의 49%인 104,419,000원입니다. 하지만 마아미의 보증금 168,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 배당되지 못한 금액이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 배당표상 마아미는 102,157,134원을 배당받고 65,842,866원이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 마아미 인수 | 확인 가능한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,419,000원 | 65,842,866원 | 170,261,866원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 73,093,300원 | 96,622,379원 | 169,715,679원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 51,165,310원 | 118,155,666원 | 169,320,976원 |
동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아 이 사건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 최저가 104,419,000원이 아니라 우선 확인 가능한 실질취득 170,261,866원을 기준으로 하고, 25명의 미상 임차관계가 정리된 뒤 별도의 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,866원 |
| 1. 임차인 마아미 보증금 | 168,000,000원 | 102,157,134원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,261,866원을 제외한 매각대금은 마아미에게 우선 배당되고, 마아미 보증금의 부족분 65,842,866원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역 북서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 지표. 야긴은 24세대이며 준공일은 2017.04.24, 경매물건 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 마아미 인수액 재확인. 현재 가정에서는 65,842,866원이 매수인 인수입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액은 오히려 증가합니다.
- 25명 임차관계 확인. 마아미 외 25명은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 각 보증금과 실제 점유관계 확인 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 배당요구를 한 점유자라도 확정일자와 보증금이 확인되지 않으면 우선변제 범위를 단정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 수원시·서울특별시·국의 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 인수액을 좁힐 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 등기 원문과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가만 시세와 비교하지 말고 확인 가능한 실질취득액과 추가 임차인 인수 가능액을 합산한 뒤 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수다
이 사건은 감정가 213,100,000원에서 최저가가 104,419,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 마아미의 보증금 168,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 미배당 65,842,866원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 확인 가능한 실질취득은 이미 170,261,866원입니다.
더구나 마아미 외 25명의 전입일도 모두 2024.12.03 말소기준보다 앞섭니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 금액으로 닫을 수 없는 상태입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 임차인 26명의 보증금·우선변제·배당 결과를 확정해 실제 매수인 부담을 끝까지 계산하는 것입니다.
