수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동의 5층 505호로, 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김회만이고, 현재 최저매각가는 99,078,000원으로 감정가 202,200,000원에서 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 49%라는 할인율이 아니라 말소기준 전 전입자가 26명이나 존재하면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.

등기부상 2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석상 기준이 되는 등기는 2024.12.03 하나은행의 임의경매개시결정입니다. 문제는 현황조사에 나타난 26명의 전입일이 모두 이보다 빠르다는 것입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없으므로 이들은 대항력 가능·미상으로 보아야 하고, 보증금 규모와 배당 여부가 확인되기 전까지 매수인의 실질 인수부담 역시 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 전입’이 핵심

2017.05.08 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 기준권리는 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원과 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소되는 등기와 임차인의 대항력 문제는 별개입니다.

② 임차인·전입자 확인 — 26명 모두 개별 검증 필요

배당요구 사실이 확인되는 사람도 있지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당액 및 미배당액을 함께 대조해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘고 대항력이 인정되는 임차인이 있다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어 실질취득비용이 크게 올라갈 수 있습니다.

③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 99,078,000원으로 감정가 202,200,000원의 49%입니다. 다만 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 가격이 현재 시장가격보다 낮은지 여부를 확정할 근거는 부족합니다. 비교 대상 면적은 26.58㎡이나 거래 면적 일치가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,078,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 채권 합계 653,480,943원 중 96,894,596원이 배당되고, 미배당은 556,586,347원입니다. 별도로 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 배당 가정이므로, 실제 권리분석상 인수액 0원을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청역 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층입니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 남동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 건물 현황. 2017.04.24 준공, 24세대이며 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 거래 판단. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 26명 전원 임대차관계 대조. 전입일뿐 아니라 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 계약기간을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 개별 확인하세요.
• 배당요구와 미배당액 확인. 배당요구가 있는 임차인도 보증금 전액이 배당되는지 확인해야 하며, 미배당액이 남으면 인수 여부를 따져야 합니다.
• 최저가 49% 착시 경계. 임차보증금 인수형이면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
• 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국 압류 중 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 법률관계와 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 동일 면적 거래 비교가 확인되지 않으므로 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 임차관계가 먼저다”

숫자만 보면 감정가 202,200,000원에서 99,078,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 현황조사상 전입자 26명이 모두 말소기준인 2024.12.03보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원이라고 결론내릴 수 없고, 최저가 49%만 근거로 싸다고 평가할 수도 없습니다.

이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 26명의 임차관계를 얼마나 정확히 복원하느냐입니다. 보증금·점유·확정일자·배당요구·예상배당을 모두 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰 가능 가격을 계산할 수 있습니다. 현재 상태에서는 가격보다 권리확인이 먼저입니다.