수원지방법원 2024타경13042. 이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 175,000,000원, 현재 최저매각가 85,750,000원입니다. 하지만 최저가만 보면 안 됩니다. 임차권자 조유정은 2023.05.15 주민등록, 2023.04.21 확정일자, 보증금 150,000,000원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 85,750,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,943,500원을 뺀 83,806,500원이 조유정에게 배당되고, 66,193,500원이 미배당됩니다. 이 부족분이 매수인 인수로 계산되기 때문에 최저가와 합친 실질취득은 151,943,500원입니다.

그리고 조유정만 확인하고 끝낼 사건도 아닙니다. 현황조사상 전입자는 모두 26명이며, 그중 조유정을 제외한 25명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준으로 계산된 2024.12.03보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 따라서 이 25명은 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 실제 임대차관계를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소권리보다 임차관계가 핵심

등기상 2017.05.08 하나은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건의 말소기준은 2024.12.03 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원, 수원시·서울특별시·국의 압류와 2025.09.10 조유정의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시됩니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 확인해야 할 사람이 많다

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다

현재 회차 최저가는 85,750,000원이지만 조유정 보증금 미배당 66,193,500원을 합치면 실질취득은 151,943,500원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 60,024,999원으로 더 내려가지만 예상 인수액은 91,455,451원으로 늘고, 합계는 151,480,450원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 42,017,499원과 예상 인수액 109,138,816원을 합하면 151,156,315원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)

현재 계산에서 조유정 보증금 부족분 66,193,500원이 매수인 인수로 잡힙니다. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수 구조가 달라질 수 있습니다.

⑤ 세금 압류와 후순위 권리

등기에는 수원시, 서울특별시, 국 명의 압류가 확인됩니다. 현재 자료에도 국세·지방세 압류 4건에 대해 당해세라면 우선 차감되어 후순위 배당이 줄 수 있다는 경고가 있습니다. 현재 조유정에게 83,806,500원을 배당하는 계산은 이러한 당해세를 반영하지 않은 구조이므로, 실제 당해세가 존재하면 조유정 미배당과 매수인 인수 부담이 더 커질 가능성까지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역 북서측 인근이며 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 중심상업지역의 정방형 평지이며 남동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
• 단지. 야긴 24세대, 2017.04.24 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조유정 보증금. 150,000,000원 중 현재 계산상 66,193,500원이 인수되는 구조를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 25명 추가 전입자. 보증금·확정일자·실제 임대차관계를 확인하지 않으면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 여부. 양현철·황선주·임태근·고유리·성환진·홍샘물·최규형·정호용·유지영·마아미 등 배당요구가 확인되는 전입자도 계약내용을 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 수원시·서울특별시·국 압류 중 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 최저가 착시. 3회·4회 유찰 시에도 조유정 인수액이 증가해 실질취득은 약 151,000,000원 수준으로 계산됩니다.
• 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 서류와 실제 임대차계약을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “85,750,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 핵심은 2회 유찰된 최저가가 아닙니다. 조유정의 보증금 150,000,000원이 낙찰가를 웃돌아 현재 회차에서 66,193,500원이 인수되고, 매각가와 합친 실질취득은 151,943,500원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 151,000,000원 수준에 머뭅니다.

여기에 조유정 외 25명의 선행 전입이 존재하며 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하므로, 현재 계산된 66,193,500원이 최종 인수액이라고 단정할 수 없습니다. 시세 자료도 없어 151,000,000원대 실질취득이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 이 물건은 최저가 할인율보다 임차관계 확인과 실제 인수액 확정이 먼저인 사건입니다.