수원지방법원 2024타경13042. 감정평가상 이 건물은 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사건 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 김회만이고, 2017.10.27 소유권이 이전됐습니다. 등기부의 2017.05.08 하나은행 근저당권은 이미 말소된 상태이며, 이 사건의 말소기준권리는 2024.12.03 하나은행 임의경매개시결정입니다.
문제는 말소기준일보다 앞서 전입한 사람이 많다는 점입니다. 현황조사상 전입자는 26명이고 가장 이른 전입일은 2017.05.29, 가장 늦은 전입일도 2024.05.16으로 모두 2024.12.03보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만으로 ‘대항력 있음’ 또는 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 206,600,000원 / 101,234,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 임차인이 중요하다
등기상 2024.12.03 이후의 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류, 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사에 잡힌 26명의 전입일은 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 낙찰자 부담이 없다고 결론낼 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 26명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 2024.12.17 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 2024.12.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 2025.01.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 2024.12.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 2024.12.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 2024.12.17 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 2024.12.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.12.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 2024.12.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 | 2024.12.16 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없어 위 26명을 실제 임차인으로 봅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권과 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 현재 배당 시뮬레이션 — 매각대금보다 채권 부족이 크다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,217,276원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 99,016,724원 |
| 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,234,000원을 가정한 시뮬레이션에서는 총 채권액 653,480,943원 가운데 99,016,724원이 배당되고, 554,464,219원이 미배당으로 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 인정되면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 101,234,000원 | 99,016,724원 | 554,464,219원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 70,863,800원 | 69,188,252원 | 584,292,691원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 49,604,660원 | 48,311,776원 | 605,169,167원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 이 사건은 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로 최저가가 내려가는 것만 보고 실질 취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 정방형 평지, 상업기타 이용, 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 437.5㎡, 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 단지명은 야긴, 24세대, 2017.04.24 준공이며 동일면적 실거래 비교는 확인되지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 26명 전원 보증금 확인. 현재 가장 큰 공백입니다. 각 임대차계약서와 보증금, 실제 점유 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 미상입니다. 배당순위와 미배당 보증금을 확정해야 합니다.
- 배당요구 구분. 양현철·황선주·임태근·고유리·성환진·홍샘물·최규형·마아미·조유정·정호용·유지영은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시·서울특별시·국 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 있어 임대의무 관련 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 같은 유형·면적의 실제 거래가격을 먼저 확보해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 26명의 임차인
이 물건은 숫자만 보면 감정가 206,600,000원에서 최저가 101,234,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 확인된 사실만으로는 가격을 먼저 평가하기 어렵습니다. 말소기준일보다 앞선 전입자가 26명이고, 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 실제 매수인 인수액이 아직 열려 있기 때문입니다.
등기부상 후순위 가압류·압류가 소멸하더라도 임차보증금 문제는 별개입니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가의 49%’가 핵심이 아니라 ‘26명의 보증금과 대항력 확정’이 핵심입니다. 그 금액이 확정되기 전까지는 최저가를 실질 취득비용으로 보거나 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다.
