수원지방법원 2024타경13042. 이 물건은 공부상 다세대이고 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중인 6층 605호입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저가는 98,000,000원으로 2회 유찰됐습니다. 표면 가격만 보면 절반 아래까지 내려왔지만, 권리관계에서는 가격표보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 임차권자 유지영은 2019.06.24. 주민등록·점유를 시작했고 보증금은 160,000,000원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서 확인되는 실질 부담은 최저가 98,000,000원에 유지영 보증금 160,000,000원을 더한 258,000,000원 이상입니다. 여기에 유지영 외 25명의 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이들의 실제 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 98,000,000원을 기준으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 6층605호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 중심상업지역 · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 3,212,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 권리는 소멸, 임차관계는 별도
등기부에는 2017.05.08. 주식회사하나은행의 채권최고액 1,860,000,000원 근저당이 있었으나 이미 말소된 상태입니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2024.12.03. 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정이며, 이후 주택도시보증공사 605,000,000원 가압류, 주식회사신한은행 48,480,943원 가압류와 수원시·서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 확인된 26명 중 25명은 보증금 미상
실제 임차·점유자로 확인된 사람은 26명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 이 중 유지영은 임차권등기까지 되어 있고 보증금 160,000,000원이 확인됩니다. 나머지 25명은 전입일은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.20 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.31 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.19 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2025.05.09 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.27 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.24 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.20 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.24 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.24 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.17 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.17 |
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 현재 회차의 확인된 실질취득은 258,000,000원 이상
현재 최저매각가는 98,000,000원이지만, 유지영의 보증금 160,000,000원이 전액 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 부담만 합쳐도 258,000,000원입니다. 이는 감정가 200,000,000원보다도 높은 금액입니다. 여기에 보증금 미상 점유자 25명의 위험은 아직 더해지지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 인수 · 유지영 임차보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 653,480,943원 중 95,836,000원이 배당되고, 미배당은 557,644,943원입니다. 유지영 보증금 160,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 남동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 단지는 24세대이며 2017.04.24. 준공됐습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유지영 보증금. 160,000,000원 전액 인수 계산의 근거와 임차권등기·매각물건명세서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 25명. 각 점유자의 실제 점유 호수, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 대항력 표현 주의. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 有를 확정하지 말고 대항력 가능·미상으로 검토해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 98,000,000원이 아니라 확인된 인수까지 더한 258,000,000원 이상을 최소 비용으로 봐야 합니다.
- 세금. 수원시·서울특별시·국 압류 중 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2023.10.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 말소 여부도 원본으로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 2회 유찰된 98,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 유지영의 보증금 160,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어 현재 회차의 확인된 실질 부담은 258,000,000원 이상입니다. 게다가 유지영 외 25명의 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
등기상 경매개시결정 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건의 실질 위험은 후순위 등기권리보다 임차관계에 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 미상 임차인의 보증금과 대항력, 배당요구, 실제 점유관계가 정리되기 전에는 단순한 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
