수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 ‘야긴’ 306호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금 인수입니다. 현재 최저가 77,812,000원에서 김예은에게 배당되는 금액은 76,011,384원이고, 보증금 120,000,000원 중 남는 43,988,616원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 결과적으로 실질취득은 121,800,616원으로, 보증금 120,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
3회 유찰 시 매각가는 54,468,400원으로 더 내려가지만 인수액은 66,912,031원으로 늘어 실질취득은 121,380,431원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 38,127,880원에 인수액 82,958,422원이 붙어 121,086,302원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조라 표면적인 최저가 하락이 실제 취득비용 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 3층306호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김회만 · 2017.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 158,800,000원 / 77,812,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 민간임대주택 등기 | 2023.10.27 등기 · 2023.09.14 민간임대주택 등록 |
| 단지 | 야긴 · 24세대 · 2017.04.24 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2017.05.08 설정된 하나은행 근저당권 1,860,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2024.12.03 임의경매개시결정입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원, 신한은행 가압류 48,480,943원과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 김예은은 인수 계산, 나머지 25명은 확인 전까지 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 | 2024.12.27 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 120,000,000원 | 2025.03.28 | 있음 | 있음 | 43,988,616원 |
김예은의 임차권등기에는 임차보증금이 1차 120,000,000원, 2차 126,000,000원, 3차 130,000,000원으로 기재되어 있고 확정일자는 2023.01.05로 기재되어 있습니다. 현재 예상배당과 인수액 계산은 120,000,000원을 기준으로 작성되어 있으므로 실제 입찰 전 인정되는 보증금 범위를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격·배당 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.21억 수준
| 회차 | 매각가 | 김예은 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 77,812,000원 | 43,988,616원 | 121,800,616원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,468,400원 | 66,912,031원 | 121,380,431원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 38,127,880원 | 82,958,422원 | 121,086,302원 |
낙찰가가 77,812,000원에서 54,468,400원, 38,127,880원으로 낮아져도 김예은의 미배당 보증금이 43,988,616원에서 66,912,031원, 82,958,422원으로 커집니다. 따라서 세 시나리오의 실질취득은 모두 121,086,302원~121,800,616원 범위로 보증금 120,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. ‘더 유찰되면 그만큼 싸진다’는 구조가 아닙니다.
예상배당표 (매각가 77,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,800,616원 |
| 1. 임차인 김예은 보증금 | 120,000,000원 | 76,011,384원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 김예은 보증금 부족분 43,988,616원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청역 북서측 인근. 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물에는 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 도시형생활주택 및 업무시설 부지이며 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 야긴은 24세대, 2017.04.24 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 확인 가능한 실거래 가격이 없어 현재 시장가격과의 수치 비교는 하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김예은 보증금 범위 대조. 임차권등기에는 1차 120,000,000원, 2차 126,000,000원, 3차 130,000,000원이 기재되어 있지만 현재 배당가정은 120,000,000원 기준입니다. 실제 인정되는 보증금과 배당·인수 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 나머지 25명 개별 확인. 계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 수원시·서울특별시·국 명의 압류 4건이 확인되며 당해세 여부에 따라 김예은의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 관련 등기와 임대관계 처리 여부를 원본 기준으로 대조해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 입찰가 77,812,000원만 자금계획에 넣지 말고 김예은 인수액 43,988,616원을 포함한 121,800,616원을 최소한의 현재 시나리오로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구·조세 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 아직 닫히지 않은 임차인 위험
이 사건은 감정가 158,800,000원이 2회 유찰돼 최저가 77,812,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 김예은 보증금의 미배당분 43,988,616원을 합치면 현재 실질취득은 121,800,616원이며, 3회·4회 유찰 시에도 각각 121,380,431원과 121,086,302원 수준입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
여기에 김예은 외 실제 임차인 25명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 모두 2024.12.03 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 조사되어 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 현재 43,988,616원만을 최종 인수액이라고 보면 안 되며, 25명의 개별 권리를 확인하기 전까지 추가 인수위험은 그대로 남습니다. 실거래 가격도 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자를 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 더 유찰되기를 기다리는 것이 아니라 임차인 26명의 권리와 실제 보증금을 어디까지 확정하느냐입니다.
