수원지방법원 2024타경13042. 수원시 팔달구 인계동 소재 2층 203호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정 이용상태는 오피스텔 및 도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 2024.12.03 임의경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.09.11 전세권 100,000,000원이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있다는 점이 먼저입니다.
김나연은 별도로 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권등기도 보유하고 있습니다. 이 임차권등기는 2025.01.24 접수로 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시되며, 현재 회차 배당표에서는 90,000,000원 전액 배당으로 계산돼 있습니다. 반면 2024.09.11 설정된 전세권 100,000,000원은 인수권리로 남습니다. 두 권리가 같은 김나연에게 설정돼 있으므로 190,000,000원을 모두 별도 인수한다고 단정해서는 안 되며, 본 리포트에서는 등기상 명시된 전세권 100,000,000원을 확인 가능한 인수액으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로196번길 53-5, 2층203호 · 인계동 1116-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김회만 · 2017.08.28 매매, 2017.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 397,300,000원 / 194,677,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,597,786,615원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.03 임의경매개시결정 · 주식회사 하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 전세권 100,000,000원은 말소기준보다 앞선다
임차·점유 현황 — 전입 관련 26명
김나연은 보증금·확정일자·임차권등기가 확인됩니다. 나머지 25명은 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류합니다. 배당요구가 확인된 경우도 보증금이 미상인 만큼 실제 승계액은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 2023.12.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박창혁 | 2019.12.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이주리 | 2020.12.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 양현철 | 2018.06.04 | 미상 / 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김아름 | 2023.03.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 신형섭 | 2022.02.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 황선주 | 2023.09.21 | 미상 / 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김예은 | 2019.02.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김소연 | 2022.05.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 임태근 | 2021.01.12 | 미상 / 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 고유리 | 2023.01.03 | 미상 / 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 성환진 | 2019.03.15 | 미상 / 미상 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이상원 | 2020.02.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍샘물 | 2022.10.06 | 미상 / 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최규형 | 2023.12.11 | 미상 / 미상 | 2024.12.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 마아미 | 2017.05.29 | 미상 / 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김주영 | 2022.01.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이윤진 | 2019.07.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이성민 | 2018.09.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 조유정 | 2023.05.15 | 미상 / 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 신다솜 | 2022.02.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정호용 | 2020.10.08 | 미상 / 미상 | 2024.12.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김명관 | 2024.05.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 유지영 | 2019.06.24 | 미상 / 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박예림 | 2023.01.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김나연 | 2022.10.21 | 90,000,000원 / 2022.09.07 | 2025.01.24 | 有 | 有 | 전세권 인수 |
② 가격 해석 — 최저가 194,677,000원이 취득원가가 아니다
현재 회차 최저매각가는 194,677,000원으로 감정가 397,300,000원의 49%입니다. 그러나 확인된 선순위 전세권 100,000,000원을 별도로 반영하면 최소 실질취득은 294,677,000원입니다. 여기에 25명의 미상 보증금 중 실제 승계되는 금액이 있다면 실질 부담은 더 커질 수 있습니다.
단지명은 야긴, 총 24세대, 사용승인 관련 준공일은 2017.04.24로 표시돼 있습니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 사건 역시 2회 유찰 상태입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실 자체가 권리위험까지 낮아졌다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,525,478원 |
| 1. 임차인 김나연 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 김나연 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 1,151,522원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 48,480,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델의 채권총액은 753,480,943원, 배당액은 101,151,522원, 미배당은 652,329,421원입니다. 신청채권자 하나은행 청구액 1,597,786,615원에 대한 시나리오상 배당액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청역 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 포함되며, 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모·환금성. 야긴은 총 24세대, 2017.04.24 준공으로 표시되며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 김나연 전세권 100,000,000원이 말소기준권리 이전이며 매수인 인수로 표시돼 있으므로 매각물건명세서·등기부 원본의 인수 문구를 최종 대조해야 합니다.
- 김나연 권리의 중복관계 확인. 임차보증금 90,000,000원과 전세권 100,000,000원이 동일인에게 존재하므로 두 권리의 경제적 실질과 배당 후 잔존 범위를 확인해야 합니다.
- 25명 점유자의 보증금 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 점유자의 실제 임대차계약·보증금·확정일자·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 양현철·황선주·임태근·고유리·성환진·홍샘물·최규형·마아미·조유정·정호용·유지영은 배당요구 접수가 확인돼 있으나 보증금은 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.27 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 관련 의무와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 총취득비용으로 판단. 현재 최저가 194,677,000원이 아니라 확인된 전세권까지 포함한 최소 294,677,000원과 추가 미상 승계액을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 397,300,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 194,677,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준일보다 앞선 김나연 전세권 100,000,000원이 매수인 인수로 표시돼 있어, 확인 가능한 권리만 반영해도 실질취득은 최소 294,677,000원입니다.
더 중요한 변수는 말소기준일보다 먼저 전입한 25명의 점유자입니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 반대로 승계위험을 0원으로 처리할 수도 없습니다. 실제 거래가격 비교자료도 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 근거가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 전세권 인수와 미상 임차보증금의 총액을 먼저 확정하는 것입니다.
