부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 2층 201호 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 62,720,000원입니다. 권리의 기준점은 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당입니다. 이후의 경매개시결정, 임차권등기, 근저당 이전·질권 설정은 낙찰자가 떠안는 금전 인수로 보지 않고 매각 절차에서 정리되는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 정나연 임차권등기입니다. 등기부상 보증금은 65,000,000원으로 현재 최저가 62,720,000원보다 큽니다. 하지만 전입일 2020.07.17, 확정일자 2020.07.03, 임차권등기 2024.08.01 모두 말소기준 2019.05.24보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력 있는 인수형 임차보증금이 아니며, 이 보증금을 최저가에 더해 실질취득가를 고정하는 사건이 아닙니다. 실질취득은 62,720,000원으로 정리하되, 보증금 미상 점유자 다수는 명도 리스크로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 2층201호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 |
| 소유자 | 신지상 (2019.05.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 비고 | 매각물건명세서 비고: 오피스텔임. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.24 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,730,000,000원이고, 공동담보목록 제2019-184호가 기재되어 있습니다. 이후 2021.09.27 채권최고액 2,520,000,000원, 2021.11.10 채권최고액 2,004,000,000원으로 변경 등기가 있고, 2024.09.25 근저당권자가 주식회사다온인베스트대부로 이전된 내역도 있습니다. 다만 낙찰자 관점에서는 기준권리와 그 이후 권리들이 매각으로 정리되는지가 핵심이고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 표 — 인수는 0원, 명도는 가볍지 않다
데이터에 표시된 임차·점유 명의는 30명입니다. 보증기관 대위·승계 명의는 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 대상은 없고, 보증금이 확인되는 명의는 정나연 65,000,000원입니다. 다만 모든 명의의 전입일이 말소기준 2019.05.24 이후로 정리되어 있어, 데이터상 대항력 인수는 없습니다.
| 이름 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정나연 | 201호 전부 | 2020.07.17 | 2020.07.03 | 65,000,000원 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 61,191,040원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서 선순위 근저당 배당은 61,191,040원, 미배당은 2,668,808,960원입니다. 배당 부족은 크지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 2,668,808,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 2,687,286,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 2,700,220,391원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰자 인수는 계속 0원이지만, 선순위 근저당권자의 미배당은 커집니다. 이 미배당은 낙찰자가 떠안는 금액이 아니라 배당표상 채권자 회수 부족분입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이 포함되어 있고 토지면적은 477.4㎡, 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다. 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 환금성. 단지명은 망미DILEADERS, 총 22세대, 사용승인일은 2019.05.10입니다. 제공 데이터상 최근 매각가와 최근 매각일은 없습니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 명의 원본 대조. 데이터상 30명이 확인됩니다. 모두 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금 미상 명의가 많아 현황조사서·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 정나연 임차권등기 확인. 보증금 65,000,000원은 크지만 말소기준 이후입니다. 인수액은 0원으로 산정하되, 배당요구와 명도 협의 가능성을 따로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 기재는 금전 인수와 별개로 입찰 전 확인해야 할 특수 메모입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 망미DILEADERS 20.23㎡ 전후 실거래·임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·인도. 오피스텔은 관리비 체납 및 실제 점유자 인도 문제가 실무 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 사건은 대항력 있는 보증금 인수형이 아닙니다. 말소기준은 2019.05.24 근저당이고, 정나연 임차권등기와 나머지 임차·점유 명의는 모두 그 이후입니다. 그래서 실질취득은 최저가 62,720,000원에 인수 0원을 더한 62,720,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 임차·점유 명의가 30명이고 임대관계가 미상인 점, 민간임대주택등기가 있는 점, 실거래 데이터가 제공되지 않은 점 때문에 “낮은 최저가 = 안전한 기회”로 바로 결론내릴 물건은 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인은 많은 사건입니다.
