부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 망미디아이리더스 5층 503호로, 용도는 다세대입니다. 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차인 인수 구조가 먼저입니다. 임차권자 임하나는 보증금 65,000,000원, 전입 2019.06.18, 확정일자 2019.06.05로 기록돼 있고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당표상 54,935,700원이 배당되고 부족분 10,064,300원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 최저가 56,350,000원만을 매입가격으로 보면 안 됩니다. 현 회차 기준 매수인의 실질 부담은 56,350,000원 + 10,064,300원 = 66,414,300원입니다. 3회 유찰 시에도 최저가 39,445,000원에 인수 26,665,010원, 4회 유찰 시에는 최저가 27,611,500원에 인수 38,285,507원이 붙습니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 이동해 총 부담은 약 65,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 5층503호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 대형기선저인망수산업협동조합 |
| 청구액 | 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
등기에는 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 설정이 있고, 채권최고액은 최초 2,730,000,000원에서 2021.09.27 2,520,000,000원, 2021.11.10 2,004,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.09.25 근저당권은 주식회사다온인베스트대부로 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐으며 2024.10.25 권민경·이지은·제이에스오주식회사· 주식회사인베스큐대부·이언경의 질권 설정도 이어집니다.
② 임차인 — 실제 점유관계 확인이 최우선
확인된 실제 임차·점유자는 30명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 임하나는 보증금과 확정일자가 확인된 임차권자입니다. 나머지 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임하나 | 주택 전부 | 2019.06.18 | 65,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.02.20 | 해당 없음 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.02.07 | 해당 없음 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.02.01 | 해당 없음 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.03.30 | 해당 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.03.18 | 해당 없음 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.02.07 | 해당 없음 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.02.08 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 임하나 보증금 | 65,000,000원 | 54,935,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임하나 보증금 중 10,064,300원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 점유자들의 보증금은 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
④ 회차별 부담 구조
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56,350,000원 | 10,064,300원 | 66,414,300원 |
| 3회 유찰 시 | 39,445,000원 | 26,665,010원 | 66,110,010원 |
| 4회 유찰 시 | 27,611,500원 | 38,285,507원 | 65,897,007원 |
표에서 보듯 최저매각가는 56,350,000원에서 39,445,000원, 27,611,500원으로 떨어지지만 실질취득은 66,414,300원, 66,110,010원, 65,897,007원으로 움직입니다. 즉 유찰이 거듭되어도 총 부담이 급격히 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용 중이며 매각물건명세서 비고에는 다세대주택으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 경사지에 조성된 세장형 토지의 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 이력. 망미DILEADERS의 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회로 나타나며, 이 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현 회차 실질취득은 66,414,300원입니다. 유찰 시에도 임하나 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 유지됩니다.
- 임하나 임차권 원본 확인. 보증금 65,000,000원, 전입 2019.06.18, 확정일자 2019.06.05, 배당요구 2024.05.28의 효력과 실제 배당액을 매각물건명세서·배당요구서류와 대조해야 합니다.
- 나머지 점유자 조사. 다수 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 임대차계약, 점유 범위, 퇴거 여부 확인이 필수입니다.
- 권리 순위 원본 대조. 제공된 계산상 말소기준은 2024.01.19 경매개시결정이지만 2019.05.24 근저당권 및 변경·이전·질권 등기가 존재하므로 효력과 말소 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 경매로 인한 효력 및 후속 행정절차를 확인해야 합니다.
- 시세자료 부재. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 실질취득 65,000,000원 수준이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “인수 후 총액”을 봐야 한다
감정가 115,000,000원에서 56,350,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 이 사건에서 가격의 기준은 최저매각가가 아닙니다. 임하나의 보증금 65,000,000원이 낙찰가보다 크고 현 회차 미배당 인수액이 10,064,300원이므로, 현재 실질취득은 66,414,300원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 약 65,000,000원 수준에 머뭅니다.
더 큰 문제는 임하나 외 점유관계가 아직 닫히지 않았다는 점입니다. 실제 점유자는 30명으로 파악되고, 임하나를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰로 싸진 다세대”가 아니라, 확인된 대항력 임차인 인수 + 다수 미상 점유 리스크를 먼저 해소해야 하는 권리 고난도 물건입니다. 시세 비교 자료도 없어 현 단계에서 가격 메리트까지 긍정하기 어렵습니다.
