부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 4층 401호로, 매각물건명세서 비고상 다세대주택입니다. 감정가는 115,000,000원인데 3회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 39,445,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 34.3% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수입니다.
등기된 임차권자 정해인은 임대차계약일 2021.08.16, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.08.30이고 보증금은 68,000,000원입니다. 현재 회차 매각가 39,445,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,110,010원을 먼저 제외한 뒤 정해인에게 38,334,990원이 배당되고, 29,665,010원이 미배당으로 남아 매수인 인수 추정액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 4층401호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 매각물건명세서 비고상 다세대주택 · 감정 이용상태는 오피스텔·다세대주택·단독주택 |
| 소유자 | 신지상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 민간임대주택등기 | 2021.07.07 등기 · 원인 2019.06.27 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 먼저다
이 사건의 기준 권리는 2024.01.19 임의경매개시결정으로 정리돼 있습니다. 그보다 앞선 전입 점유자가 다수 확인되고, 특히 정해인은 2021.08.30 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 68,000,000원의 임차권자입니다. 2025.09.02 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만, 등기 말소와 보증금 미회수액의 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
또한 2019.05.24 설정된 근저당권은 최초 채권최고액 2,730,000,000원에서 2021.09.27 2,520,000,000원, 2021.11.10 2,004,000,000원으로 변경됐고, 2024.09.25 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 제이비우리캐피탈주식회사에 채권최고액 2,004,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이후 권민경·이지은·제이에스오주식회사· 주식회사인베스큐대부·이언경의 질권 설정도 이어져 등기 구조 자체도 단순한 편은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 30명, 승계·대위 0명
보증기관 승계나 대위신고자는 없습니다. 따라서 아래 30명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계합니다. 다만 정해인을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 이 29명의 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 총 인수액도 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정해인 | 건물 전부 | 2021.08.30 | 68,000,000원 | 2021.08.30 | 2025.09.02 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 가격 구조 — 실거래 대신 ‘회차별 미배당’을 봐야 한다
확인 가능한 실거래 시세 수치가 없어 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가하지 않습니다. 이 물건에서는 가격 비교보다 먼저 정해인 보증금의 회차별 미배당액을 봐야 합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.7회로 나타나며, 현재 사건은 이미 3회 유찰된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,110,010원 |
| 1. 임차인 정해인 보증금 | 68,000,000원 | 38,334,990원 |
| 정해인 미배당 · 매수인 인수 추정 | - | 29,665,010원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,110,010원과 정해인 배당 38,334,990원으로 매각대금 39,445,000원이 모두 소진됩니다. 정해인의 보증금 부족분 29,665,010원이 매수인 인수 추정액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 점유자 29명의 추가 인수 가능성은 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 477.4㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다. 동측으로 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지정보. 망미DILEADERS, 22세대, 사용승인일 2019.05.10이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정해인 잔여보증금. 현재 회차 기준 29,665,010원 인수 추정액을 낙찰가와 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 미상 임차인 29명. 보증금·확정일자·배당 여부를 각각 확인하기 전에는 대항력과 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 노민지·서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈 및 정해인의 배당요구 접수일을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전·질권. 2019년 근저당권의 변경, 2024년 채권양도 및 복수 질권 설정이 이어져 있으므로 등기부 최신본을 대조해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 확인 가능한 실거래 수치가 없으므로 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 평가하지 않습니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 무서운 것은 미상 인수액
이 물건은 감정가 115,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 39,445,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 정해인 한 명만 놓고도 보증금 68,000,000원 중 29,665,010원이 현재 회차에서 미배당으로 남아, 낙찰가와 합친 확인된 최소 실질부담이 69,110,010원입니다. 추가 유찰이 되더라도 정해인의 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
더 큰 문제는 정해인 외 29명입니다. 모두 실제 임차인·점유자로 집계되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 현재 숫자만으로 총 인수액의 상한을 잡을 수 없습니다. 낮은 최저가는 확정된 이익이 아니고, 미확정 임차보증금은 확정되지 않은 부채입니다. 이 사건은 가격을 먼저 볼 물건이 아니라 임차인별 보증금과 권리순위를 먼저 닫아야 하는 고위험 사건입니다.
