부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 2층 203호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 신지상, 말소기준은 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,730,000,000원이고, 경매 신청채권자는 대형기선저인망수산업협동조합, 청구액은 1,715,188,412원입니다. 이후 임의경매개시결정과 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 정리되는 구조라, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그런데 이 물건은 권리보다 점유 정보가 더 큽니다. 현황조사와 문건접수에 등장하는 실제 임차인은 30명이고, 이 중 김도연 임차인을 제외한 다수는 보증금·확정일자가 미상으로 표시되어 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없다고 표시되어 있지만, 실전 입찰에서는 이 표를 그대로 믿고 끝내면 안 됩니다. 보증금 미상·점유부분 미상·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 2층203호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 29.75㎡ · 망미DILEADERS |
| 소유자 | 신지상 (2019.05.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.24 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 / 비고 | 2026.06.29 · 매각물건명세서 비고: 오피스텔임. |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.05.24 근저당권
권리의 출발점은 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 신지상이 소유권을 이전받고, 바로 을구 1번 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2023.09.25 김도연의 주택임차권등기가 들어왔지만, 데이터상 전입신고일은 2021.08.17로 말소기준 이후입니다. 즉 임차권등기 자체도 후순위로 정리되는 흐름입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명, 승계 신고자 0명
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 보증금 합산에서 제외할 승계자는 없고, 실제 임차인 30명으로 봅니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 보증금 미상 점유자가 많아 명도와 배당요구 확인은 가볍게 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 · 확정 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 · 확정 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 · 확정 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 · 확정 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 · 확정 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 · 확정 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 · 확정 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 · 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 · 확정 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김도연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 · 2021.08.04 | 94,000,000원 | 2023.09.25 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,058,160원 | 2,058,160원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 90,061,840원 | 92,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 92,120,000원 |
현재 회차 매각가 92,120,000원 가정 시 근저당권자에게 90,061,840원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,639,938,160원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 2,639,938,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 2,667,076,713원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,138,799원 | 43,926,301원 | 2,686,073,699원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 기재되어 있습니다. 본건 비고도 오피스텔임으로 표시되어 있어 아파트로 보면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건이며, 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 477.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 상대보호구역 포함, 공시지가 1,606,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 29명. 실제 임차인 30명 중 김도연 94,000,000원을 제외한 다수의 보증금이 미상입니다. 보증금 미상 점유자는 원본으로 반드시 재확인해야 합니다.
- 대항력은 데이터상 없음. 임차인 전입일은 모두 2019.05.24 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 단, 확정일자·점유부분·배당요구 문건은 별도 확인 대상입니다.
- 김도연 임차권등기. 보증금 94,000,000원, 임대차계약일자 2021.07.09, 점유개시일자 2021.08.14, 주민등록일자 2021.08.17, 확정일자 2021.08.04로 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1 민간임대주택등기는 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 현재 효력과 처리 방향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래가가 제공되지 않았습니다. 최저가 92,120,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·동일 용도·동일 면적 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “확인 난도”가 더 큰 물건
이 사건은 전형적인 대항력 인수형은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 하지만 실제 임차인 30명, 보증금 미상 29명, 배당요구 9명이라는 숫자는 가볍지 않습니다. 게다가 실거래 평균이 제공되지 않아 최저가 92,120,000원이 시장가 대비 저렴한지도 확정할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·명도·가격 검증 난도는 높은 오피스텔입니다.
