부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 망미디아이리더스 3층 307호의 다세대 물건입니다. 감정가 115,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 39,445,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계가 우선입니다. 등기된 임차권자 김주희는 보증금 63,000,000원, 전입·확정일자 2021.11.29, 배당요구가 확인되고, 현재 배당 계산상 38,334,990원이 배당된 뒤 24,665,010원이 매수인 인수액으로 남는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서 39,445,000원에 낙찰된다고 가정해도 매수인의 금전 부담을 최저가 하나로 보면 안 됩니다. 낙찰가 39,445,000원과 미배당 인수 24,665,010원을 합치면 64,110,010원입니다. 4회 유찰 시에는 27,611,500원에 인수 36,285,507원, 5회 유찰 시에는 19,328,050원에 인수 44,419,855원으로, 낙찰가가 낮아질수록 인수가 커져 총부담은 김주희 보증금 63,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 3층307호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태에 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 이용 기재 |
| 소유자 | 신지상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 발급일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당 흐름을 함께 확인
2024.01.19 이후에는 2024.06.13 김주희의 주택임차권등기, 2024.09.25 근저당권 이전과 근질권 설정, 2024.10.25 여러 질권 설정, 2025.05.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 김주희 임차권은 자료상 매각으로 소멸 대상으로 표시되지만, 보증금이 전액 배당되지 않는 현재 배당 시나리오에서는 미배당 보증금 인수액이 별도로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 분류 30명
보증기관 대위·승계로 중복 분류된 사람은 없으며, 조사상 실제 임차·점유 관련자로 분류된 사람은 30명입니다. 이 가운데 김주희는 보증금·확정일자·임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 나머지 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 확정이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 건물 전부 | 2021.11.29 | 63,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2024.06.13 |
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.18 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.02.07 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.02.01 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.02.20 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.30 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.02.07 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.02.08 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.11 |
③ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,110,010원 |
| 1. 임차인 김주희 보증금 | 63,000,000원 | 38,334,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김주희 보증금 63,000,000원 중 38,334,990원이 배당되고 24,665,010원이 부족합니다. 매수인 인수 추정액도 24,665,010원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 해석 — 최저가 34%를 ‘할인’으로 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 34% 수준인 39,445,000원입니다. 그러나 김주희의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득은 64,110,010원입니다. 4회 유찰 시 낙찰가 27,611,500원과 인수 36,285,507원을 합치면 63,897,007원, 5회 유찰 시에는 낙찰가 19,328,050원과 인수 44,419,855원을 합쳐 63,747,905원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 39,445,000원 | 24,665,010원 | 64,110,010원 |
| 4회 유찰 시 | 27,611,500원 | 36,285,507원 | 63,897,007원 |
| 5회 유찰 시 | 19,328,050원 | 44,419,855원 | 63,747,905원 |
동일 면적 실거래 비교는 직접 제시하기 어렵습니다. 망미DILEADERS는 22세대, 준공일 2019.05.10으로 확인되지만, 대상 면적 17.18㎡는 면적 매칭이 되지 않았고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 그러므로 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 승강기·급배수·위생시설·화재탐지경보시설·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 477.4㎡, 공시지가 1,606,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역이 포함되어 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대 성격. 2021.07.07 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 자료상 2024.01.19 경매개시결정이 기준이지만, 2019.05.24 근저당 및 후속 변경·이전 기록이 존재하므로 원본 등기의 존속·말소 상태를 먼저 확인해야 합니다.
- 김주희 보증금. 63,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당 24,665,010원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가와 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 김주희 외 다수 조사자는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 호실별로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 노민지·서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈은 배당요구 접수가 확인됩니다. 각 점유관계와 보증금이 본건 307호에 대응하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 64,110,010원, 4회 유찰 시 63,897,007원, 5회 유찰 시 63,747,905원으로 계산됩니다. 낙찰가 하락만 보고 싸다고 평가하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,944만원짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 115,000,000원에서 3회 유찰돼 39,445,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 현재 배당 계산은 김주희 보증금 63,000,000원 중 24,665,010원을 매수인이 인수하는 구조를 보여 줍니다. 결과적으로 현재 회차 실질 부담은 64,110,010원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 증가해 총부담이 63,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 실제 임차인으로 분류된 조사자가 30명이고, 김주희를 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 더욱이 자료상 말소기준과 2019년 선행 근저당 흐름도 원본 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 임차관계·말소기준 검증이 먼저인 고난도 물건입니다. 최저가만 놓고 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다.
