부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 2층 206호 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 30,733,000원, 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 높은 할인율이 아니라 임차관계입니다. 임차인 명의는 30명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 인원은 없습니다. 이 가운데 강승우는 보증금 63,000,000원, 전입 2021.09.09, 확정일자 2021.08.18이 확인되고 배당요구도 했습니다. 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
특히 강승우의 경우 현재 최저가 30,733,000원보다 보증금 63,000,000원이 큽니다. 배당계산상 매각대금에서 집행비용 953,194원을 제외한 29,779,806원이 우선변제되고, 부족분 33,220,194원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 30,733,000원 + 33,220,194원 = 63,953,194원입니다. 최저가만 30,733,000원이라고 보고 ‘감정가 대비 매우 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 2층206호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 신지상 · 2019.05.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 30,733,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 인수’를 따로 봐야 한다
이 사건의 말소기준 표시는 2024.01.19 임의경매개시결정입니다. 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 최초 채권최고액 2,730,000,000원에서 2021.09.27 2,520,000,000원, 2021.11.10 2,004,000,000원으로 변경됐고, 2024.09.25 주식회사다온인베스트대부로 확정채권양도됐습니다. 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 채권최고액 2,004,000,000원의 근질권이 설정됐으며, 2024.10.25에는 권민경·이지은·제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부·이언경의 질권이 이어졌습니다.
또한 2021.07.07에는 이 주택에 민간임대주택등기가 존재합니다. 낙찰 전에는 이 등기의 매각 후 효력과 말소 여부도 원문 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 30명 중 29명의 금액이 안 보인다
보증기관 대위·승계로 중복된 인원은 없으며 임차인 명의는 30명입니다. 강승우를 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 확정적인 인수액을 계산할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 분류해야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강승우 | 건물전부 | 2021.09.09 | 63,000,000원 | 2021.08.18 | 2024.09.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 33,220,194원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,733,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 953,194원 | - |
| 1. 임차인 강승우 보증금 | 63,000,000원 | 29,779,806원 | 33,220,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 3.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 강승우 외 29명의 보증금은 금액이 확정되지 않아 이 배당표에 포함할 수 없으므로, 이 표의 인수액은 최종 총 인수액이 아니라 확인 가능한 부분입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 63,000,000원 부근
| 회차 | 매각가 | 강승우 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 30,733,000원 | 33,220,194원 | 63,953,194원 |
| 5회 유찰 시 | 21,513,100원 | 42,274,136원 | 63,787,236원 |
| 6회 유찰 시 | 15,059,169원 | 48,611,896원 | 63,671,065원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 매각가가 30,733,000원에서 21,513,100원, 다시 15,059,169원으로 낮아져도 강승우에게 배당되지 못하는 보증금이 그만큼 커집니다. 결과적으로 확인되는 실질취득은 63,953,194원 → 63,787,236원 → 63,671,065원으로 보증금 63,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 다음 회차 최저가만 보고 가격 메리트가 크게 확대된다고 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망미중학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 설비. 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 477.4㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 경매 통계. 망미DILEADERS의 평균 유찰 횟수는 2.9회이며, 이 물건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 29명 보증금 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 원문 서류에서 대조해야 합니다. 이 확인 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 강승우 보증금 승계 반영. 현재 회차 기준 33,220,194원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 최저가 착시 금지. 30,733,000원만 취득가격으로 보지 말고 현재 확인분 기준 최소 63,953,194원을 자금 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 강승우 인수액이 42,274,136원·48,611,896원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.07 민간임대주택등기의 낙찰 후 효력과 말소 여부를 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인 후 가격 판단. 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 보수적 해석. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3,073만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
겉으로는 감정가 128,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가 30,733,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 강승우 한 명만 보더라도 보증금 63,000,000원 중 33,220,194원이 미배당되어 매수인에게 넘어오므로 현재 확인분 실질취득은 63,953,194원입니다. 더 유찰돼도 이 금액은 보증금 63,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 더 중요한 문제가 있습니다. 나머지 29명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들을 0원으로 놓고 계산할 근거가 없기 때문에 현재 확인된 63,953,194원 역시 최종 취득원가가 아니라 확인 가능한 최소 범위에 가깝습니다. 실거래 금액도 확인되지 않아 시세보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 가격보다 임차인 검증이 선행돼야 하는 고위험형 사건입니다.
