부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 6층 604호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 “오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중”인 건물로 표시되어 있어 아파트로 보면 안 됩니다. 말소기준은 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤에 들어온 경매개시결정·임차권등기·근저당권 이전 및 질권 구조는 매수인이 떠안는 금액으로 보지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
핵심은 김정련 임차권등기입니다. 등기부에는 보증금 100,000,000원이 보이지만, 주민등록일자가 2020.04.01로 말소기준일 2019.05.24보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력 없음으로 분류되어 있고, 이 사건은 “보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형”이 아닙니다. 실질취득은 최저가 73,500,000원 + 인수 0원, 즉 73,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 6층604호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 (2019.05.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 명세서 비고 | 다세대주택임. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.24 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 2,730,000,000원이고, 이후 2,520,000,000원, 2,004,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 2024.09.25에는 1번 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되었고, 같은 날 및 2024.10.25에 근질권·질권 설정이 이어집니다. 이는 채권자 내부의 배당·담보 구조로 보아야 하며, 매수인 인수액으로 잡힌 금액은 0원입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 30명, 보증기관 승계 0건
tenants 데이터상 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고를 제외할 필요 없이, 조사표상 실제 임차인·점유자는 30명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 2019.05.24 이후로 표시되어 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 다수 항목의 보증금과 확정일자가 미상이라, 배당·명도 리스크는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 있음(2024.03.18) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 있음(2024.02.07) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 있음(2024.02.01) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 있음(2024.02.20) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 있음(2024.03.30) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 있음(2024.02.07) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 있음(2024.02.08) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 無 | 미상 | 해당없음 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 있음(2024.03.11) | 無 | 배당요구·미상 | 해당없음 |
| 김정련 | 주택 전부 | 2020.04.01 | 2020.03.25 | 100,000,000원 | 있음(2024.04.12) | 無 | 후순위/배당요구 | 해당없음 |
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 71,777,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 최저가 73,500,000원 가정 시 채권자 총 배당은 71,777,000원, 미배당은 2,658,223,000원입니다. 이 미배당은 채권자 미회수분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 2,658,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 2,679,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 2,695,033,270원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 알미늄샷시 창입니다.
- 설비. 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중이고, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 규모. 망미DILEADERS, 총 22세대, 사용승인일 2019.05.10, 대상 면적 22.51㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 현황조사·문건접수·임차권등기상 임차인 30명이 잡힙니다. 전입일 기준 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 미상 항목이 많아 명세서 원본 확인이 필수입니다.
- 김정련 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 전입 2020.04.01, 확정일자 2020.03.25, 임차권등기 2024.04.12입니다. 말소기준 이후 전입으로 데이터상 대항력 없음입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 민간임대주택등기가 있습니다. 금전 인수와 별개로 입찰 전 말소·승계 취급을 확인해야 합니다.
- 미배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 2,658,223,000원은 매수인 인수금이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 환금성 확인. 제공 데이터에는 실거래 표가 없고, 복합통계상 마지막 낙찰가·마지막 낙찰일도 null입니다. 최저가율만으로 매수 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “임차인 30명”이 더 크게 보이는 물건
숫자만 보면 최저가 73,500,000원, 감정가의 49%, 인수 0원입니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기까지 합쳐 임차인·점유자가 30명으로 표시되고, 상당수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 김정련의 100,000,000원 임차권등기도 전입일이 말소기준보다 늦어 인수형은 아니지만, 명도와 서류 확인 부담은 남습니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 난도는 높음. 이 물건의 결론은 그 한 문장입니다.
