부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 2층 205호 오피스텔입니다. 감정가는 128,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,733,000원입니다. 겉으로 보이는 가격만 놓고 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 그보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 나타나는 실제 임차 관련 인원이 30명이며, 이들 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 사람으로 정리되어 있습니다.

특히 여러 전입일이 2024.01.19 경매개시결정 이전으로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정해서도 안 되고, 반대로 ‘인수액 0원’이라고 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 인수액 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 금융권리와 2024년 경매개시

소유권은 2019.05.24 신지상에게 이전됐고 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 최초 2,730,000,000원에서 2,520,000,000원, 다시 2,004,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.09.25 주식회사다온인베스트대부로 근저당권이 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사 및 권민경·이지은·제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부·이언경의 질권 설정이 이어졌습니다.

경매개시결정은 2024.01.19 접수됐고, 2025.09.24 국의 압류와 2026.01.12 수영구(부산광역시)의 압류는 경매개시 이후 등기입니다. 두 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 임차인의 보증금과 배당순위가 정리되지 않은 상태에서는 등기권리만 보고 매수인의 최종 부담을 계산할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 인원 30명, 보증금은 모두 확인 필요

보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 조사된 실제 임차 관련 인원은 30명입니다. 다만 대부분의 점유부분이 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 특히 205호와 직접 대응하는 점유자가 누구인지, 각 보증금이 얼마인지가 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 30,733,000원 가정)

현재 회차 계산상 집행비용 953,194원을 제외한 29,779,806원이 소유자 잔여로 표시됩니다. 그러나 신청채권액은 1,715,188,412원이고 회차별 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 또한 임차보증금은 확인되지 않았으므로, 위 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 불확실성은 그대로

이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 24.58%입니다. 본건은 이미 4회 유찰된 상태입니다. 그러나 실거래 금액을 확인하지 않은 채 30,733,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 점은 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미확인 임차보증금 위험 자체가 자동으로 줄어드는 것은 아니라는 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 매각물건명세서상 본건은 오피스텔입니다. 감정평가 대상 건물은 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 참고. 망미DILEADERS는 22세대, 사용승인일은 2019.05.10이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 24.58%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호 점유자 특정. 30명의 임차 관련 인원 중 대부분은 점유부분이 미상입니다. 205호에 실제로 대응하는 점유자를 반드시 특정해야 합니다.
• 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 매수인의 실질 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 배당순위를 판단할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람도 보증금·확정일자를 함께 대조해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 노민지·서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈의 배당요구 접수일이 확인됩니다.
• 민간임대주택 관계 확인. 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 등록 및 임대관계가 현재 매각물건에 미치는 내용을 원문과 대조해야 합니다.
• 근저당 변경·이전 확인. 2019년 설정 근저당이 2,004,000,000원으로 변경되고 2024.09.25 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 다수의 질권이 설정되어 있습니다.
• 배당표 그대로 신뢰 금지. 신청채권액 1,715,188,412원인데 회차별 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당관계는 원본 서류를 통해 재확인해야 합니다.
• 시세 확인 전 가격판단 금지. 감정가 128,000,000원 대비 최저가 30,733,000원이라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하지 마십시오.

맺으며 — “24% 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”

이 물건은 감정가 128,000,000원에서 4회 유찰되어 30,733,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 임차 관련 인원이 30명이고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 매수인의 실질 인수액을 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 나타나지만, 그것만으로 임차보증금 인수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격을 먼저 보는 것이 아니라 205호의 실제 점유자, 보증금, 확정일자, 배당요구와 배당가능액을 먼저 확정해야 합니다. 그 결과 인수액이 0원임이 확인된 뒤에야 30,733,000원이라는 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가보다 높은 권리 불확실성이 더 큰 물건으로 보는 것이 타당합니다.