부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 망미디아이리더스 3층 302호, 용도는 다세대로 잡힌 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있어, 헤더부터 ‘아파트’로 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2019.05.24 접수된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 2,730,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 56,350,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 배당표상 근저당 채권 미배당은 2,675,064,300원이 남습니다.
권리상 결론은 비교적 명확합니다. 임차인 전입일이 모두 말소기준권리 이후로 정리되어 있어 대항력은 없다고 판정되어 있고, 서승준의 주택임차권등기도 2025.01.03 접수로 말소기준 이후입니다. 따라서 인수형 구조가 아니라 매각으로 소멸되는 구조입니다. 그러나 실제 임차인이 30명으로 표시되고, 다수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 인수금이 0원이어도 명도·점유 확인 난도는 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 3층302호 (망미동, 망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.24 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 단지 정보 | 망미DILEADERS · 22세대 · 사용승인 2019.05.10 · 대상 면적 데이터 17.18㎡(area_matched false) |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.05.24 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.07.07에는 민간임대주택등기가 기재되어 있어, 물건 자체의 임대 관련 문구도 확인해야 합니다. 등기상 서승준의 주택임차권은 임차보증금 63,000,000원, 임대차계약일자 2022.12.05, 주민등록·점유개시일자 2022.12.23, 확정일자 2022.12.06으로 기재되어 있으나 모두 2019.05.24 말소기준 이후입니다.
② 임차인 표 — 대항력은 없으나, 보증금 미상 다수
tenants 데이터의 is_guarantor/is_subrogation 값은 모두 false이므로, 보증기관 승계·대위 중복신고로 합산 제외할 항목은 없습니다. 즉 이 표는 실제 임차인 30명 기준입니다. 전입신고는 모두 말소기준권리 2019.05.24 이후로 표시되어 대항력은 없다고 정리되지만, 보증금 미상 점유자는 우선변제·배당자료 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 / 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 / 미상 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 / 미상 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 / 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 / 미상 | 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 / 미상 | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 / 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서승준 | 건물 전부 | 2022.12.23 | 63,000,000원 / 2022.12.06 | 2025.01.03 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,414,300원 | 1,414,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 54,935,700원 | 56,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 56,350,000원 |
현재 회차 가정 배당표입니다. 채권최고액 2,730,000,000원 중 54,935,700원만 배당되고, 미배당은 2,675,064,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 미배당·점유가 크다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 2,675,064,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 2,691,665,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 2,703,285,507원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 소재합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수시설·위생시설·승강기·화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용 중이고, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 30명 원본 대조. 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 임차인별 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 서승준 임차권등기 확인. 임차보증금 63,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.12.23, 확정일자 2022.12.06, 임차권등기 2025.01.03입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구를 확인해야 합니다.
- 명도 난도 별도 산정. 권리상 인수액은 0원이지만, 점유자가 다수이면 인도명령·명도 협의 비용과 시간을 따로 봐야 합니다.
- 가격 자료 공백. 실거래 비교값이 없으므로, 최저가율 49%만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 현장 가격 자료를 보완해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 하지만 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후 전입·임차권 구조라 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 그 점만 보면 권리상 치명적인 인수형 임차인은 없습니다. 그러나 실제 임차인 30명, 보증금 미상 다수, 민간임대주택등기, 실거래 데이터 부재가 동시에 보입니다. 따라서 결론은 “최저가 49%라서 싸다”가 아니라 “인수 0원은 맞지만, 점유·자료 확인을 끝내야 입찰가를 정할 수 있다”입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차인 원본 확인과 현장 점유 정리 가능성입니다.
