부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 2층 209호, 용도는 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 62,720,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 점유 구조입니다. 현황조사·문건접수·임차권등기 자료에 점유·임차 신고가 30명으로 잡혀 있고, 그중 보증금이 확인되는 임차권등기는 김헌모의 63,000,000원입니다.
권리 순위만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 말소기준권리는 2019.05.24 접수된 을구 1번 근저당권이고, 김헌모의 주택임차권등기 및 현황조사상 전입자들은 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 데이터상 대항력 있는 선순위 임차인 인수형은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자 미상 점유자가 많으므로 “권리상 인수 0원”과 “명도·서류 리스크 0”을 혼동하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 2층209호 (망미동, 망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 명세서 비고 | 오피스텔임. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권·전입
기준점은 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,730,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2021년 민간임대주택등기, 2023년 김헌모의 주택임차권등기, 2024년 임의경매개시결정이 이어집니다. 김헌모의 임차보증금 63,000,000원은 등기부에 확인되지만, 주민등록일자 2021.08.04로 말소기준 이후라 데이터상 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차·점유 신고 30명, 보증기관 승계 0건
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 아래 30명은 데이터상 보증기관 중복신고가 아닌 점유·임차 신고자입니다. 다만 보증금 확인은 김헌모 63,000,000원뿐이고, 나머지는 보증금·확정일자가 미상입니다. 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않되, 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점을 기준으로 대항력 없음으로 정리합니다.
| 성명 | 부분 | 전입/점유 기준일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 / 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 / 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 / 미상 | 2024.02.01 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 / 미상 | 2024.02.20 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 / 미상 | 2024.03.30 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 / 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 / 미상 | 2024.02.08 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 / 미상 | - | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 / 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 김헌모 | 주택 전부 | 2021.08.04 | 63,000,000원 / 2021.07.08 | 2023.11.09 | 대항력 없음 후순위 임차권 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,528,960원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 61,191,040원 | 2,668,808,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 62,720,000원 기준 집행비용 1,528,960원 차감 후 근저당권자에게 61,191,040원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,668,808,960원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격·환금성 — 최저가만으로 판단 금지
이 데이터에는 동일 물건의 실거래 평균이나 최근 실거래가가 제공되지 않았습니다. 대신 부동산 통계에는 망미DILEADERS 총세대수 22세대, 사용승인일 2019.05.10, 대상면적 20.23㎡, 면적 매칭 false, 경매물건 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0으로 표시됩니다. 즉 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 근거가 부족합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 있으며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 제반교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수시설·위생시설·승강기·화재탐지경보시설·난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 공시지가 1,606,000원/㎡, 토지면적 477.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 현황조사상 30명, 보증금 미상 다수입니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서와 문건접수 원본을 확인해야 합니다.
- 김헌모 임차권등기. 보증금 63,000,000원, 확정일자 2021.07.08, 주민등록일자 2021.08.04, 임차권등기 2023.11.09입니다. 후순위라 인수는 아니지만 명도·배당 관련 문건 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1의 민간임대주택 등기는 별도 확인 대상입니다. 말소·승계 여부를 법원 서류와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 망미DILEADERS는 총 22세대로 표시되고, 제공 데이터상 최근 낙찰·실거래 지표가 없습니다. 되팔 가격을 먼저 잡지 않으면 최저가가 낮아도 리스크가 큽니다.
- 비용. 관리비, 공용부분 체납, 명도비, 오피스텔 관리규약을 현장과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.05.24 근저당이고, 임차권등기와 전입신고는 모두 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 오피스텔, 30명의 점유·임차 신고, 보증금 미상 다수, 민간임대주택등기, 실거래 비교 부재가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 나온 안전 물건”이 아니라, 권리 인수는 0원이지만 실사 난도가 높은 C급 검토 물건입니다.
