부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 망미디아이리더스 3층 303호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중인 건물로 기재되어 있습니다. 소유자는 신지상이며, 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다.

숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어져 상당히 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 이정훈은 2022.07.27 전입·점유, 2022.07.06 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 90,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 1,723,000원을 먼저 공제한 뒤 이정훈에게 71,777,000원이 배당되고, 남은 18,223,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유가 핵심

사건 데이터의 말소기준은 2024.01.19 임의경매개시결정입니다. 현황조사상 임차인들의 전입일은 2019년부터 2023년 사이로 대부분 이 날짜보다 빠릅니다. 다만 이정훈을 제외한 임차인들은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 29명은 금액 미상

보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 30명입니다. 이 가운데 이정훈만 보증금 90,000,000원과 확정일자가 확인되고, 나머지 29명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

이정훈은 2022.07.06 확정일자, 2022.07.27 전입·점유, 2024.07.02 배당요구가 확인됩니다. 나머지 29명은 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 승계액을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

현재 최저가는 73,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이정훈의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 73,500,000원 + 18,223,000원 = 91,723,000원입니다.

즉 최저가가 7,350만원에서 5,145만원, 3,601만5천원으로 내려가더라도 이정훈의 미배당 보증금이 1,822만3천원 → 3,987만6,100원 → 5,503만3,270원으로 증가합니다. 알려진 임차인만 놓고 보면 실질취득은 계속 약 9,100만원대에 머뭅니다. 여기에 29명의 미상 보증금 위험은 아직 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

현재 회차에서 이정훈 보증금 부족분은 18,223,000원으로 계산되어 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 미상인 다른 임차인 29명의 위험도 이 표에는 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근. 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건이며 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 알미늄샷시 창입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 경사지에 조성된 세장형 토지로 건부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역. 공시지가 1,606,000원/㎡, 위반건축물 사항 없음, 공부와의 차이 없음.
• 환금성 참고. 망미DILEADERS는 22세대, 2019.05.10 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이정훈 보증금. 보증금 90,000,000원, 현재 회차 예상배당 71,777,000원, 부족분 18,223,000원 인수 구조를 입찰가에 반드시 합산하세요.
• 29명 미상 임차인. 전입일은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 각 임대차계약과 점유호수를 원본 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 노민지·서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈·이정훈의 배당요구가 확인되며, 각 권리의 실제 배당순위와 보증금을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 기준으로 점검하세요.
• 근저당 관련 후속등기. 2024.09.25 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2024.10.25 다수의 질권 설정이 존재하므로 최신 등기부의 말소·존속 상태를 확인하세요.
• 최저가 착시. 현재 73,500,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고 최소 실질취득 91,723,000원과 추가 임차인 인수 위험을 합산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “49% 유찰가보다 인수총액이 먼저다”

이 물건은 감정가 150,000,000원에서 73,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이정훈 보증금만 반영해도 매수인 인수가 18,223,000원 발생해 현재 실질취득은 91,723,000원입니다. 다음 회차로 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득은 91,326,100원, 91,048,270원 수준으로 크게 낮아지지 않습니다.

여기에 더 중요한 변수는 실제 임차인 30명 중 29명의 보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다. 이들의 전입은 모두 사건상 말소기준인 2024.01.19보다 빠르므로 대항력을 단정할 수는 없더라도 대항력 가능·미상 위험을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 49%라 싸다”가 아니라 “확인되지 않은 인수총액을 먼저 확정해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.