부산지방법원 2024타경257. 망미동 ‘망미디아이리더스’ 5층 502호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 건물 전체가 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 150,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 단순 가격형이 아닙니다.
등기부에는 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 2021.11.10 채권최고액 2,004,000,000원으로 변경된 뒤 2024.09.25 주식회사다온인베스트대부로 확정채권양도, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권설정이 이어집니다. 따라서 2024.01.19 경매개시결정보다 앞선 2019.05.24 근저당권 흐름을 선순위 기준으로 보는 것이 보수적입니다. 실제 임차인들의 전입일은 가장 빠른 2019.06.17부터 시작해 모두 이 날짜보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 5층502호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔·다세대주택·단독주택 이용 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 민간임대주택등기 | 2021.07.07 등기 · 2019.06.27 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당을 먼저 본다
핵심은 순위 기준입니다. 2019.05.24 설정된 을구 1번 근저당권은 이후 채권최고액 변경과 권리이전·근질권·질권설정으로 이어졌습니다. 2024.01.19의 경매개시결정은 그보다 훨씬 뒤입니다. 전입자 중 가장 빠른 전지훈의 전입일도 2019.06.17이므로, 2019.05.24 선순위 근저당을 기준으로 하면 전입자 전원이 후순위입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 2024.03.18 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 2024.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 2024.02.08 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 2024.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 주호동 | 건물 전부 | 2024.05.29 | 100,000,000원 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 0원* |
* 주호동의 임차권등기는 2025.08.14 접수됐고, 주민등록일은 2024.05.29입니다. 등기상 보증금은 1차 100,000,000원, 2차·3차 105,000,000원으로 기재돼 있습니다. 2019.05.24 선순위 근저당을 기준으로 하면 후순위이며 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 나머지 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계액을 확정하지 않았습니다.
② 가격 비교 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 150,000,000원에서 73,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 망미DILEADERS의 실거래 금액·최근 거래일이 확인되지 않아 최근 12개월 실거래나 최신 거래와의 가격 비교를 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
| 단지명 | 망미DILEADERS |
|---|---|
| 세대수 | 22세대 |
| 사용승인 | 2019.05.10 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.7회 |
| 현재 사건 | 2회 유찰 · 최저가 73,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,777,000원 |
현재 가정 배당에서는 집행비용 1,723,000원과 소유자 잔여 71,777,000원만 반영돼 신청채권 1,715,188,412원에 대한 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 근저당권·근질권·질권, 임차인 배당과 당해세·최우선변제 등이 반영된 법원 배당관계를 별도로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 경사지에 조성된 세장형 토지로 건부지로 이용 중이며 동측으로 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 망미DILEADERS는 22세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.7회입니다. 최신 실거래가 확인되지 않아 실제 환금가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2019.05.24 을구 1번 근저당권이 이후 변경·양도·근질권·질권으로 이어진 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 30명 임차관계 대조. 현황조사상 전입자와 실제 502호 점유자를 일치시키고 각 계약의 보증금·확정일자·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 주호동 임차권. 2025.08.14 임차권등기, 주민등록 2024.05.29, 보증금 100,000,000원 및 등기 원문상 2·3차 105,000,000원 기재 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후의 효력과 정리 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 다세대의 최신 실거래와 현재 호가를 별도로 비교하세요.
- 배당표 확인. 신청채권액 1,715,188,412원과 등기상 근저당·질권 관계가 현재 가정 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 채권액을 확인하세요.
- 명도 비용. 다수 점유자 기록이 있는 만큼 실제 점유자가 누구인지, 인도명령·명도협의 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리 확인이 먼저”
현재 최저가 73,500,000원은 감정가 150,000,000원의 49%입니다. 하지만 최신 실거래 비교가 없고, 임차·점유 관련자가 30명에 이르며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분입니다. 등기순위만 놓고 보면 2019.05.24 근저당권이 모든 전입자보다 앞서기 때문에 인수 위험을 낮게 볼 근거가 있지만, 바로 그 선순위 관계가 최종 매각물건명세서와 현황조사에서도 일치하는지 확인해야 합니다.
최저가가 낮다는 사실과 실질취득가가 낮다는 사실은 다릅니다. 이 사건은 실거래 가격 검증과 임차관계 검증이 끝난 뒤에야 73,500,000원의 의미를 평가할 수 있습니다. 따라서 결론은 가격 매력 판단 보류 · 권리 확인 우선입니다.
