부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 5층 501호입니다. 용도는 데이터상 연립/다세대이고, 감정 이용상태는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 기재되어 있습니다. 권리의 기준점은 2019.05.24 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2024.01.19 임의경매개시결정, 2024.08.29 강부경 임차권등기, 2024.09.25 근저당권 이전, 2024.10.25 질권 설정들이 붙어 있지만, 모두 기준권리 이후 흐름입니다.
핵심은 “인수는 없지만 단순하지 않다”입니다. 임차인 30명 모두 전입일이 2019.05.24 말소기준 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 보증금·확정일자 미상 점유자가 다수이고, 배당요구를 한 임차인도 있습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아니지만, 명도·점유 확인·원본 대조 난도는 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 5층501호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 면적 | 연립/다세대 · 망미DILEADERS · 대상면적 88.41㎡ |
| 감정 이용상태 | 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 288,610,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 명세서 비고 | 단독주택임. |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.05.24 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 2,730,000,000원이고, 이후 2021.09.27 2,520,000,000원, 2021.11.10 2,004,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 2024.09.25 근저당권자가 주식회사다온인베스트대부로 이전되었고, 2024.10.25 여러 질권이 설정되었습니다. 이 흐름은 1번 근저당권의 이전·부속권리 구조로 보아야 하며, 현재 배당표는 채권최고액 2,730,000,000원 기준으로 미배당을 계산하고 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 30명, 보증기관 승계 0명
보증기관 승계·대위 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 이슈는 없고, 실제 임차인은 30명입니다. 단, 강부경 외 다수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 데이터상 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 / 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 / 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 / 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 / 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 / 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 / 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 / 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 / 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 강부경 | 건물 전부 | 2020.06.23 / 2020.06.22 | 200,000,000원 | 2024.08.29 | 대항력 없음 확정·배당 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 288,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,840,540원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 283,769,460원 | 2,446,230,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 근저당권 채권에는 2,446,230,540원의 미배당이 발생합니다.
④ 회차 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 288,610,000원 | 283,769,460원 | 2,446,230,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 202,027,000원 | 198,398,622원 | 2,531,601,378원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 141,418,900원 | 138,639,035원 | 2,591,360,965원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 데이터상 실질취득은 각 회차 최저가와 같습니다. 다만 낙찰가가 내려갈수록 신청채권자의 회수 부족분은 커지고, 점유자 정리와 환금성 확인 부담은 별개로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건이며, 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중이고, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
- 환금성. 망미DILEADERS는 총 22세대, 사용승인일 2019.05.10, 단지 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%, 최근 매각금액 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 데이터상 인수액 0원이므로 실질취득은 288,610,000원입니다. 최저가 49.0%라는 숫자만 보고 판단하지 말고 실거래 공백과 환금성을 같이 보세요.
- 임차인 원본 대조. 현황조사상 임차인 30명, 보증금 미상 다수입니다. 모두 전입은 말소기준 이후지만, 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본 대조는 필수입니다.
- 강부경 임차권등기. 임차권등기명령 접수일은 2024.08.29, 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준 이후라 인수로 보지 않지만, 배당요구와 명도 절차 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1에 2021.07.07 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 명세서 비고. notes에는 “매각물건명세서 비고: 단독주택임.”이라고 기재되어 있습니다. 용도·이용상태·공부 내용을 입찰 전 다시 맞춰봐야 합니다.
- 관리비·점유. 관리비 체납, 실제 점유자, 인도명령 가능성, 이사 협의 비용은 제공 데이터에 금액이 없으므로 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 ‘저가 낙찰형’으로 단정 금지
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.05.24 근저당권이 말소기준이고, 임차인 30명의 전입은 모두 그 이후입니다. 강부경의 임차권등기와 보증금 200,000,000원도 기준권리 이후라 현재 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가와 같은 288,610,000원입니다.
하지만 좋은 물건이라는 결론은 별개입니다. 임차인 수가 많고, 보증금 미상 점유자가 다수이며, 망미DILEADERS 통계상 최근 매각금액과 최근 매각일자가 제공되지 않고 매각률도 0.0%입니다. 감정가 대비 49.0%라는 할인율보다 중요한 것은 실질취득가로 되팔 수 있는지, 점유를 얼마나 빠르게 정리할 수 있는지입니다. 권리 인수는 0원, 판단은 보수적으로 — 이 사건의 결론입니다.
