30,733,000원
부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 망미디아이리더스 2층 207호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서상 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,733,000원까지 떨어졌습니다. 표면 할인만 보면 강해 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 승계 위험입니다.
등기된 임차권자 김지현은 임대차계약일 2023.05.23, 전입·점유개시 2023.06.15, 확정일자 2023.05.23, 보증금 57,000,000원입니다. 제공된 말소기준 판정일인 2024.01.19보다 앞서 대항요건을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 전액 납부해도 집행비용 953,194원을 제외한 29,779,806원만 배당되므로, 나머지 27,220,194원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 2층207호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 30,733,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,715,188,412원 |
| 말소기준 판정 | 2024.01.19 임의경매개시결정 · 대형기선저인망수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
등기 흐름 자체도 단순하지 않습니다. 2019년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 채권최고액 2,730,000,000원에서 2,520,000,000원, 다시 2,004,000,000원으로 변경됐고, 2024.09.25 주식회사다온인베스트대부로 확정채권이 양도됐습니다. 이후 제이비우리캐피탈주식회사와 권민경·이지은·제이에스오주식회사·주식회사인베스큐대부·이언경의 근질권·질권 설정도 이어집니다.
다만 매수인 관점에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 이런 채권 내부 관계가 아니라 말소기준 판정일보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 실제 임차인·점유자는 30명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 김지현을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도상 이들을 모두 확정적 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 30명, 그중 29명 금액 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 건물 전부 | 2023.06.15 | 57,000,000원 | 2023.05.23 | 2025.06.11 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 30,733,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 953,194원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 57,000,000원 | 29,779,806원 |
| 김지현 미배당 인수 | - | 27,220,194원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금은 집행비용 953,194원과 김지현 우선변제 29,779,806원으로 소진됩니다. 김지현 보증금의 부족분 27,220,194원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 | 김지현 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 30,733,000원 | 27,220,194원 | 57,953,194원 |
| 5회 유찰 시 | 21,513,100원 | 36,274,136원 | 57,787,236원 |
| 6회 유찰 시 | 15,059,169원 | 42,611,896원 | 57,671,065원 |
⑤ 시세·환금성 — 거래가격 근거 없이 할인율만 보면 안 된다
망미DILEADERS는 22세대, 준공일 2019.05.10이며 비교 대상 면적은 20.23㎡로 표시돼 있습니다. 다만 대상 면적 일치 여부는 불일치로 되어 있고 실거래 금액 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.9회, 24.58%가 기록돼 있고, 최근 낙찰일은 2026.08.03입니다. 현재 물건은 이미 4회 유찰 상태여서 유찰 자체가 이례적인 현상은 아니며, 특히 오피스텔이라는 용도와 다수 점유관계를 함께 보면 환금성·명도 부담을 가격에 강하게 반영해야 합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근. 주변은 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물. 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로 건부지 이용. 동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역. 공시지가 1,606,000원/㎡, 토지면적 477.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지현 인수부터 계산. 현재 최저가 30,733,000원이 아니라 실질취득 57,953,194원을 기본 원가로 봐야 합니다.
- 29명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 29명입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 점유부분 대조. 일부는 점유부분이 ‘전부’, 다수는 ‘미상’입니다. 207호 실제 점유자와 다른 호실 전입내역이 섞였는지 원본 대조가 핵심입니다.
- 등기부 원본 재확인. 근저당 변경·이전 및 다수 질권 설정이 이어진 사건이므로 현재 효력과 말소 범위를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 금액 근거가 없고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 오피스텔 207호와 동일·유사 면적 실거래 및 임대시세 확인이 필요합니다.
- 명도비용 반영. 실제 점유자가 다수라면 인도·명도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
맺으며 — 최저가 24%보다 ‘실질취득 + 미상임차’가 먼저다
이 사건은 128,000,000원짜리 감정물건이 30,733,000원까지 내려온 전형적인 “숫자상 고할인” 물건처럼 보입니다. 그러나 김지현의 보증금 57,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차에서 27,220,194원을 인수하게 되고, 실질취득은 57,953,194원입니다. 이후 더 유찰돼도 총 부담이 약 5,700만원대에 머무는 이유도 같은 구조 때문입니다.
더 중요한 것은 김지현 외 실제 점유자 29명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 이들은 말소기준 판정일보다 전입이 빠르지만 정보가 불완전해 대항력 가능·미상으로 남습니다. 오피스텔·4회 유찰·다수 점유·미상 인수라는 조건이 겹치므로, 이 물건은 최저가만으로 접근할 수 있는 경매가 아닙니다. 확정 인수도 크고, 미확정 위험은 더 큽니다.
