95,060,000원
부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 망미디아이리더스 4층 404호의 다세대 물건입니다. 제공 권리기준은 2024.01.19 갑구 3번 임의경매개시결정입니다. 등기에는 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이 설정됐다가 변경됐고, 이후 근저당권 이전과 근질권·질권 설정도 이어집니다. 그러나 매수인에게 더 직접적인 문제는 근저당권 체인보다 임차관계입니다. 김유라는 2019.06.18 전입, 2019.05.30 확정일자를 갖고 있으며 보증금 130,000,000원으로 우선변제권을 행사합니다.
현재 회차 매각가 95,060,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,111,080원을 제외한 92,948,920원이 김유라에게 배당되고, 보증금 부족분 37,051,080원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가 95,060,000원만 보고 “감정가 절반이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 최저가와 확정 인수를 합친 금액은 이미 132,111,080원이고, 다른 점유자들의 보증금은 확인되지 않아 총 인수비용의 상단도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 4층404호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차관계가 먼저다
제공 권리분석상 말소기준은 2024.01.19 임의경매개시결정입니다. 현황조사에 기재된 점유자들은 모두 이 날짜보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 다만 김유라를 제외한 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 이들은 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 봐야 합니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김유라 | 건물 전부 | 2019.06.18 | 130,000,000원 | 2019.05.30 | 2025.04.21 | 대항력 있음우선변제 있음승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 김유라를 제외한 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 안 내려간다
현재 최저가는 감정가 194,000,000원의 49%인 95,060,000원입니다. 그러나 김유라의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 김유라 미배당 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 95,060,000원 | 37,051,080원 | 132,111,080원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,541,999원 | 65,055,757원 | 131,597,756원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 46,579,399원 | 84,659,030원 | 131,238,429원 |
즉 현재 회차에서 132,111,080원, 3회 유찰 시 131,597,756원, 4회 유찰 시 131,238,429원으로 낙찰가가 크게 떨어져도 김유라 보증금 관련 실질취득액은 약 130,000,000원 부근에서 움직입니다. 이 계산에도 김유라 외 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,111,080원 |
| 1. 임차인 김유라 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 92,948,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김유라 보증금 부족분 37,051,080원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 세장형 토지로 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 통계. 망미DILEADERS는 22세대, 2019.05.10 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김유라 보증금 원본 확인. 배당 계산은 130,000,000원 기준이지만 임차권등기에는 2차·3차 보증금 136,500,000원도 함께 기재돼 있습니다.
- 다수 점유자 실체 확인. 김유라 외 점유자의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 전입일만으로 확정하지 말고 “대항력 가능·미상” 상태로 접근해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 매각가는 66,541,999원·46,579,399원으로 내려가지만 김유라 미배당 인수는 65,055,757원·84,659,030원으로 증가합니다.
- 점유범위 대조. 박용범·강승우는 “전부”, 김유라는 “건물 전부”로 기재돼 있어 실제 404호와의 점유관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 변경·이전 및 다수 근질권·질권 등기와 임차권등기의 현재 효력을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득비용”
이 사건의 핵심은 감정가 194,000,000원이 95,060,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 김유라의 보증금 130,000,000원에 대항력·우선변제권이 확인되고, 현재 회차에서 37,051,080원의 미배당 인수가 발생한다는 점이 먼저입니다. 그래서 현재 실질취득액은 132,111,080원이며, 더 유찰돼도 131,597,756원·131,238,429원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
더 큰 문제는 김유라 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 것입니다. 이들은 대항력을 단정할 수 없지만, 반대로 인수위험이 없다고도 할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가만으로 접근할 수 없는 권리확인 선행형 사건입니다. 김유라 보증금의 실제 적용액과 다른 점유자들의 임대차 실체가 정리되기 전에는 총 취득비용을 확정하지 않는 것이 맞습니다.
