부산지방법원 2024타경257. 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 4층 402호, 매각물건명세서상 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태에는 건물 전체가 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 115,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가는 39,445,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 승계 여부가 먼저입니다.

등기된 임차권자 송아영은 임대차계약일 2021.07.08, 전입·점유 2021.08.03, 확정일자 2021.07.08이고 보증금은 63,000,000원입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 1,110,010원을 먼저 공제한 뒤 송아영에게 38,334,990원이 배당되고, 나머지 24,665,010원이 매수인에게 인수됩니다. 그래서 낙찰가 39,445,000원에 보증금 미배당분을 더한 실질취득은 64,110,010원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수와 근저당권 계보를 함께 봐야 한다

권리자료에서 산정된 기준권리는 2024.01.19 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.08.23에는 송아영의 주택임차권등기가 있고, 해당 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 보증금 63,000,000원, 확정일자와 배당요구가 모두 확인되므로 현재 가정 매각대금에서 전액 회수하지 못하는 24,665,010원이 매수인 부담으로 계산됩니다.

한편 등기에는 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 설정, 2021.11.10 채권최고액 2,004,000,000원으로의 변경, 2024.09.25 주식회사다온인베스트대부로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권, 2024.10.25 복수 질권 설정이 이어져 있습니다. 최초 근저당권 및 일부 변경등기는 등기부상 말소로 표시된 반면 후속 변경·이전·질권등기는 별도로 남아 있으므로, 입찰 전 최신 등기 원본에서 권리 연결관계와 말소 상태를 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 확인된 31명, 그중 30명은 보증금 미상

이 사건에서 가장 큰 불확실성입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 아래 표에서는 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 송아영만 보증금·확정일자·임차권등기·배당요구가 함께 확인됩니다.

③ 가격 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’이 기준이다

망미DILEADERS는 22세대, 사용승인일은 2019.05.10으로 집계돼 있고 대상면적 지표는 17.18㎡입니다. 그러나 동일 면적 실거래 매칭이 성립하지 않았고 최신 거래가·최근 12개월 평균도 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.

오히려 가격 판단의 출발점은 현재 최저가 39,445,000원이 아니라, 확인된 송아영 승계액을 포함한 실질취득 64,110,010원입니다. 여기에 나머지 점유자의 보증금 인수가 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 매각대금 39,445,000원이 집행비용과 송아영 우선변제에 모두 사용됩니다. 송아영 보증금 미배당 24,665,010원은 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자들의 추가 부담은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않는다

표가 이 사건의 가격구조를 그대로 보여줍니다. 최저가는 39,445,000원에서 27,611,500원, 다시 19,328,050원까지 내려가지만 송아영의 미배당 승계액은 24,665,010원에서 36,285,507원, 44,419,855원으로 커집니다. 따라서 실질취득은 64,110,010원 → 63,897,007원 → 63,747,905원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 물건은 유찰률을 곧바로 할인율로 읽어서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 망미중학교 남측 인근으로 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 건물은 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중이며, 본 매각물건은 다세대주택으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알미늄샷시입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 477.4㎡, 완경사의 세로장방형 토지이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당하고 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 22세대 규모, 평균 유찰 2.7회 지표에 본건도 3회 유찰 상태여서 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 최저가 39,445,000원에 송아영 미배당 24,665,010원을 더한 64,110,010원을 기본 출발점으로 보세요.
• 30명 임차관계 전수확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 임대차계약 존재 여부를 확인하지 않으면 총 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 송아영 배당·잔액 확인. 보증금 63,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
• 근저당권 계보 원본대조. 2019년 설정근저당, 변경, 2024년 이전 및 근질권·질권 등기의 현재 말소 상태와 연결관계를 최신 등기에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.07 등기된 민간임대주택의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 대조하세요.
• 실거래 가격 확인. 동일 면적 실거래 매칭이 없어 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 명도 난도 반영. 다수 점유자가 확인돼 있으므로 실제 점유자·점유부분을 특정하고 인도 절차 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 3회”보다 “누가 얼마를 인수하느냐”가 먼저다

감정가 115,000,000원짜리 물건의 최저가가 39,445,000원까지 내려오면 숫자만으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 송아영의 보증금 63,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않아 24,665,010원이 승계되는 순간, 현재 회차 실질취득은 이미 64,110,010원입니다. 한 번, 두 번 더 유찰되더라도 실질취득액은 약 6,400만원 부근에서 거의 고정됩니다.

더구나 이 계산은 송아영 한 명만 반영합니다. 별도로 확인된 30명의 점유자는 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 실거래 기준가격도 확인되지 않아 “감정가의 34%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 임차관계를 전부 해소해 최종 인수총액을 확정할 수 있느냐입니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 가격보다 위험을 먼저 보는 물건입니다.