39,445,000원
부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 6층 601호로, 매각물건명세서 비고상 다세대주택입니다. 감정가는 115,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 39,445,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 할인된 물건처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.01.19 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 조사된 임차인들의 전입일이 모두 그보다 앞서 있습니다. 특히 보증금이 확인된 이지원은 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 회차 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못해 26,665,010원의 잔여보증금이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
더 큰 문제는 나머지 임차인들입니다. 이 사건 임차인 목록에는 실제 임차인이 총 30명 잡혀 있으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이지원 외 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 최저가 39,445,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 6층601호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 대형기선저인망수산업협동조합 |
| 청구액 | 1,715,188,412원 |
| 말소기준 | 2024.01.19 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2019.05.24 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 설정됐고 채권최고액은 2,730,000,000원에서 2,520,000,000원, 다시 2,004,000,000원으로 변경됐습니다. 등기상 최초 근저당과 2021.09.27 변경은 이미 말소로 표시되어 있고, 이후 2024.09.25 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 제이비우리캐피탈주식회사와 여러 질권자에게 근질권·질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 30명, 29명은 보증금·확정일자 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산되는 보증기관은 없습니다. 실제 임차인은 30명입니다. 이 가운데 이지원은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 일부는 배당요구를 했지만 보증금 자체가 확인되지 않으므로 인수액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 / 2024.03.18 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 / 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 / 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 / 2024.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 / 2024.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 / 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 / 2024.02.08 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 / 2024.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 이지원 | 건물전부 | 2020.07.28 | 65,000,000원 | 2020.07.16 / 2024.08.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 26,665,010원 인수 |
③ 가격 — 감정가 34.3%라도 ‘39,445,000원짜리 물건’이 아니다
현재 최저매각가는 39,445,000원입니다. 하지만 이지원 보증금 65,000,000원 중 예상배당액이 38,334,990원에 그치므로 26,665,010원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 최소 실질취득은 39,445,000원 + 26,665,010원 = 66,110,010원입니다.
여기에 29명의 보증금이 미상입니다. 따라서 66,110,010원 역시 최종 총비용이 아니라 현재 확인 가능한 최소선일 뿐입니다. 실거래 가격에 근거한 비교값이 확정되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,110,010원 |
| 1. 임차인 이지원 보증금 | 65,000,000원 | 38,334,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,110,010원과 이지원 배당 38,334,990원으로 매각대금 39,445,000원이 모두 소진됩니다. 이지원 보증금 부족분 26,665,010원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 등기상 주요 권리와 배당 구조
| 2019.05.24 근저당 | 대형기선저인망수산업협동조합 · 채권최고액 2,730,000,000원 · 공동담보 |
|---|---|
| 2021.09.27 변경 | 채권최고액 2,520,000,000원 · 등기부상 이미 말소 |
| 2021.11.10 변경 | 채권최고액 2,004,000,000원 |
| 2024.09.25 이전 | 근저당권자 주식회사다온인베스트대부 |
| 2024.09.25 근질권 | 제이비우리캐피탈주식회사 · 채권최고액 2,004,000,000원 |
| 2024.10.25 질권 | 권민경 50,000,000원 · 이지은 50,000,000원 · 제이에스오주식회사 50,000,000원 · 주식회사인베스큐대부 50,000,000원 · 이언경 30,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 1,715,188,412원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 신청채권자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 매각대금이 집행비용과 이지원의 우선변제 배당으로 모두 소진되는 구조입니다. 따라서 이 사건은 담보권 채권액의 크기보다 선순위 가능 임차관계와 미배당 보증금이 매수인 관점에서 더 중요한 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서상 다세대주택이며, 감정 이용상태는 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 477.4㎡, 완경사 세로장방형, 동측 약 8미터 내외 도로와 접하며 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 단지 정보. 망미DILEADERS · 22세대 · 사용승인 2019.05.10 · 경매 평균 유찰 2.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 39,445,000원에 이지원 잔여보증금 26,665,010원을 더하면 알려진 최소 실질취득은 66,110,010원입니다.
- 이지원 보증금. 보증금 65,000,000원·전입 2020.07.28·확정일자 2020.07.16·배당요구가 확인되며 현재 회차 미배당액은 26,665,010원입니다.
- 29명 미상 임차인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 점유부분·계약관계·보증금 확인 전에는 추가 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 배당요구만으로 안전하지 않음. 배당요구가 확인된 임차인도 보증금이 미상이라면 실제 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
- 유찰 착시. 4회·5회 유찰 시 이지원 인수액이 각각 38,285,507원·46,419,855원으로 증가하므로 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득 감소로 이어지지 않습니다.
- 권리원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 각 임차인의 601호 대응관계와 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 유찰가”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
감정가 115,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 39,445,000원까지 내려온 모습만 보면 가격 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이지원 보증금 65,000,000원 중 현재 회차 미배당액 26,665,010원이 매수인 인수로 계산돼 알려진 최소 실질취득부터 66,110,010원입니다.
여기에 실제 임차인 30명 가운데 29명의 보증금·확정일자가 미상이고, 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 따라서 추가 인수위험이 해소되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 단순히 ‘싸졌다’고 볼 수 없습니다. 이 사건은 가격을 정하기 전에 임차관계를 먼저 닫아야 하는 물건입니다. 현재 상태에서는 권리 불확실성이 가격 할인폭보다 큽니다.
