부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 3층 308호의 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 표면상 감정가의 49%까지 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다.
신귀란은 2020.08.26. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖춘 보증금 90,000,000원 임차인으로, 2024.09.30. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 현재 73,500,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 신귀란에게 배당되고, 18,223,000원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 낙찰가 73,500,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 3층308호 (망미동, 망미디아이리더스) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 신지상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 민간임대주택 | 2019.06.27. 민간임대주택 등록 · 2021.07.07. 등기 |
① 권리 흐름 — 임차인 때문에 단순하지 않다
말소기준은 2024.01.19. 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이후 등기된 근저당권 이전·근질권·질권과 2024.09.30. 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 신귀란은 임차권등기보다 앞선 2020.08.26. 전입·점유·확정일자가 있고, 현재 배당표에서도 미배당 보증금 18,223,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 30명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 확인된 이름은 실제 점유·임차 관련자 30명입니다. 이 가운데 신귀란은 보증금 90,000,000원과 확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020-07-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020-11-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021-08-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021-07-02 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-03-18 | 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023-07-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023-02-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021-09-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023-06-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021-06-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021-08-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021-07-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022-12-23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-02-07 | 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022-07-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022-09-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019-06-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021-11-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021-08-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019-06-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019-06-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019-06-24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-02-20 | 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021-02-15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-03-30 | 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020-06-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019-07-12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-02-07 | 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019-06-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020-07-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-02-08 | 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021-12-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019-06-17 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-03-11 | 아님 |
| 신귀란 | 건물 전부 | 2020-08-26 | 90,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 아님 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 알려진 총부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신귀란 미배당·인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 18,223,000원 | 91,723,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 39,876,100원 | 91,326,100원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,015,000원 | 55,033,270원 | 91,048,270원 |
추가 유찰이 생기면 법원에 내는 낙찰대금은 내려가지만 신귀란에게 남는 미배당 보증금이 그만큼 커집니다. 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 알려진 실질취득액은 91,723,000원 → 91,326,100원 → 91,048,270원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 여기에 29명의 미상 보증금이 추가될 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 신귀란 보증금 | 90,000,000원 | 71,777,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 신귀란 보증금 90,000,000원 중 71,777,000원이 배당되고 부족분 18,223,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 배산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 이용 중이며, 이 사건 308호는 매각물건명세서상 다세대주택입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역. 토지면적 477.4㎡, 공시지가 1,606,000원/㎡이며 동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 경매 특성. 망미DILEADERS의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신귀란 인수액. 현재 회차 기준 미배당 보증금 18,223,000원을 낙찰대금과 별도로 반영해야 합니다.
- 29명 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 29명은 대항력 있는 임차인으로 확정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 신귀란의 미배당 인수액이 증가해 알려진 실질취득은 90,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 판단 보류. 확인 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 150,000,000원 또는 최저가 73,500,000원만으로 시세 대비 저렴 여부를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.06.27. 민간임대주택 등록 및 2021.07.07. 등기 내용과 현재 효력을 원문으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”
이 사건은 감정가 150,000,000원에서 73,500,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 신귀란의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 알려진 실질취득은 최소 91,723,000원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 51,450,000원이나 36,015,000원으로 내려가더라도 인수액이 39,876,100원·55,033,270원으로 늘어 알려진 총부담은 약 90,000,000원대에 머뭅니다.
그리고 이 계산조차 신귀란 한 명만 숫자로 반영한 결과입니다. 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율을 보고 접근할 사건이 아니라, 미상 임차인 29명의 권리관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트 판단도 보류하는 것이 맞습니다.
