부산지방법원 2024타경257. 부산 수영구 망미동 ‘망미디아이리더스’ 3층 301호입니다. 용도는 데이터상 다세대이고, 감정평가 이용상태는 “오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중”입니다. 따라서 아파트로 보면 안 됩니다. 이 물건의 말소기준은 2019.05.24 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정·근저당권 이전·질권 설정·임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
숫자만 보면 감정가 1.15억에서 2회 유찰되어 최저가가 5,635만원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 “싸다”보다 “인수는 0원인데 점유 확인이 복잡하다”가 먼저입니다. 현황조사상 전입자 다수의 보증금이 미상이고, 박현철의 임차권등기는 임차보증금 52,000,000원으로 기재되어 있으나 전입일이 말소기준 이후입니다. 즉 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아니지만, 실제 점유자·명도 범위는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 3층301호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 17.18㎡ · 3층 301호 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,715,188,412원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 비고 | 매각물건명세서 비고: 다세대주택임. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2019.05.24 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 박현철 임차권등기명령은 2025.04.22로 그보다 늦습니다. 현황조사상 전입자들도 전입일이 2019.05.24 이후로 정리되어 있어, 데이터상 대항력 있는 인수형 임차인은 없습니다. 다만 민간임대주택등기와 다수 전입자 존재는 서류상 소멸 여부와 별개로 점유 확인·명도 실무를 무겁게 만드는 요소입니다.
② 임차인·전입자 표 — 모두 말소기준 이후, 그러나 확인량이 많다
아래 표는 데이터에 있는 임차인·전입자 전부입니다. 보증기관 승계 또는 대위변제 중복신고는 없으므로 실제 임차인·전입자 30명으로 봅니다. 보증금·확정일자 미상인 사람은 대항력 “있음”으로 단정하지 않고, 전입일이 말소기준 이후라는 근거로 대항력 없음으로 표시합니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노민지 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박현철 | 건물 전부 | 2021.07.09 | 2021.06.24 | 52,000,000원 | 2025.04.22 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,414,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,730,000,000원 | 54,935,700원 |
| 미배당 | - | 2,675,064,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,350,000원 기준 배당표입니다. 집행비용 1,414,300원을 제외하면 근저당권자에게 54,935,700원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,675,064,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재하여 제반교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용중입니다. 사건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건이며, 급배수시설, 위생시설, 승강기, 화재탐지경보시설 및 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 공시지가 1,606,000원/㎡, 토지면적 477.4㎡입니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 망미DILEADERS는 총 22세대, 사용승인일 2019.05.10입니다. 단지 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 매각가·최근 매각일은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 데이터상 모든 전입은 말소기준 2019.05.24 이후입니다. 다만 보증금 미상 전입자가 많으므로 매각물건명세서·현황조사 원본 대조가 필요합니다.
- 박현철 임차권등기. 임차보증금 52,000,000원, 확정일자 2021.06.24, 전입일 2021.07.09, 임차권등기 2025.04.22입니다. 후순위라 인수는 0원으로 보되, 말소 및 명도 절차 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.07 민간임대주택등기가 있습니다. 매각 후 소유권 취득·임대의무 관련 서류 확인을 별도로 해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인·전입자 30명으로 정리됩니다. 보증기관 승계신고가 아니므로 단순 중복 배제하지 말고 현 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 근저당권 채권최고액 기준 미배당이 2,675,064,300원입니다. 채권자 배당 부족은 매수인 인수와 같지는 않지만, 사건의 부실 강도를 보여주는 신호입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 주어진 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 종기 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 점유하나”가 승부처
이 사건의 법률상 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.05.24 근저당이고, 전입자와 임차권등기는 모두 그 이후라 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아닙니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가와 같은 56,350,000원입니다. 하지만 이 물건은 소규모 집합건물이고, 임차인·전입자 데이터가 30명으로 많으며, 보증금 미상 항목이 대다수입니다. 결론은 권리는 인수 0원, 실무는 점유 확인형. 입찰가는 낮아졌지만, 명도와 환금성까지 감당할 수 있을 때만 검토할 물건입니다.
