부산지방법원 2024타경257. 망미동 망미디아이리더스 2층 204호로, 물건 용도는 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태에는 오피스텔·다세대주택·단독주택 이용이 함께 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 190,000,000원의 34.3%인 65,170,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 인수입니다.
등기된 임차권자 노민지는 임차보증금 126,000,000원, 전입·확정일자 모두 2021.07.02이고 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차 매각대금 65,170,000원에서 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 배당되는 구조여서, 보증금 부족분 62,403,060원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21, 2층204호 (망미동,망미디아이리더스) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정 이용상태: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 |
| 소유자 | 신지상 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,715,188,412원 |
| 경매개시 채권자 | 대형기선저인망수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 |
| 민간임대주택등기 | 2019.06.27 민간임대주택 등록 · 2021.07.07 등기 |
① 권리 흐름 — 노민지 임차권은 인수, 나머지 점유자는 미상 위험
또 하나의 큰 위험은 별도 점유자들입니다. 노민지를 제외한 29명의 전입일은 2019년부터 2023년 사이로 확인되지만, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 중 배당요구가 확인되는 사람도 있지만, 보증금 자체가 미상이므로 인수 총액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차·점유 신고 30명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 30명은 중복 보증기관 신고로 합산된 인원이 아닙니다. 노민지는 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지만, 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부를 확정하기 어렵습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나연 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임예지 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김도연 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박용범 | 전부 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 백철호 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강승우 | 전부 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김지현 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 미상 | 2021.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김헌모 | 미상 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박현철 | 미상 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 서승준 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이정훈 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정한태 | 미상 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강승원 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김주희 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신귀란 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정해인 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이미나 | 미상 | 2019.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김유라 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 석민희 | 미상 | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 2024.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 한호석 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강부경 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주호동 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임하나 | 미상 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이지원 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 송민기 | 미상 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 2024.02.08 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김유진 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김정련 | 미상 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 전지훈 | 미상 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 노민지 | 건물 204호의 전부 | 2021.07.02 | 2021.07.02 | 126,000,000원 | 2023.11.21 | 인수형 | 있음 | 아님 |
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 126,000,000원 부근
노민지 보증금 126,000,000원이 현재 회차 최저가 65,170,000원보다 큽니다. 현재 배당표에서는 63,596,940원이 우선변제되고 미배당 62,403,060원을 매수인이 인수합니다. 따라서 확인 가능한 실질취득은 127,573,060원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 노민지 미배당 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 65,170,000원 | 62,403,060원 | 127,573,060원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,619,000원 | 81,602,142원 | 127,221,142원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 31,933,299원 | 95,041,500원 | 126,974,799원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 노민지 보증금 | 126,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서 노민지 보증금 부족분은 62,403,060원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도 미상 점유자 29명의 보증금도 확정되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 최저가 34%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 단지 정보는 망미DILEADERS, 22세대, 2019.05.10 준공이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
특히 본건은 현재 회차만 봐도 낙찰가 65,170,000원이 아니라 노민지 인수액을 더한 127,573,060원이 최소한의 실질취득 판단 기준입니다. 29명의 미상 점유자 보증금이 추가 확인될 경우 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있으므로, 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 배산역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔, 다세대주택, 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건이며 급배수·위생·승강기·화재탐지경보·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·상대보호구역, 공시지가 1,606,000원/㎡, 토지면적 477.4㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.7회, 낙찰률 0.0%로 기록돼 있어 유찰 횟수만으로 수요를 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 노민지 인수 확정. 현재 회차 예상 미배당 62,403,060원을 입찰가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 29명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자들은 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약·배당요구 서류를 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서승준·신귀란·석민희·한호석·주호동·송민기·전지훈 등은 배당요구 접수가 확인되지만 보증금이 미상입니다.
- 말소기준 재검증. 2019년 근저당과 이후 변경·이전·질권설정 이력이 복잡하므로 등기 원본의 현재 권리순위를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 65,170,000원이 아니라 확인 실질취득 127,573,060원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 노민지 미배당 인수가 커져 확인 실질취득은 127,221,142원·126,974,799원입니다.
- 현황 확인. 감정 이용상태가 오피스텔·다세대주택·단독주택으로 함께 기재돼 있으므로 204호의 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “65,170,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰돼 65,170,000원까지 떨어진 오피스텔입니다. 하지만 권리까지 합치면 전혀 다른 그림입니다. 노민지에게 현재 회차 기준 62,403,060원의 미배당 인수가 남아 확인 실질취득은 127,573,060원입니다. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분을 인수액 증가가 대부분 상쇄합니다.
더 큰 문제는 노민지 외 29명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남고, 따라서 총 인수액 역시 아직 닫히지 않았습니다. 직접적인 실거래 비교치도 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 낮은 최저가보다 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 고위험 권리분석 사건입니다.
